1. Những rủi ro khi mua bán nhà đất đã qua nhiều đời chủ mà chưa sang tên:

Trên thực tế, các cá nhân tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không đăng ký biến động đất đai hay gọi đơn giản đó là không sang tên sổ đỏ thì quá trình chuyển nhượng này không có hiệu lực pháp luật, chỉ được coi là chuyển nhượng “trên thực tế”. Tình trạng này diễn ra sẽ dẫn đến nhiều những rủi ro, trong đó phải kể đến:

– Thứ nhất, dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên có liên quan

+ Theo ghi nhận của Luật đất đai 2013 thì quá trình chuyển đổi chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất các cá nhân phải tiến hành đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Quá trình chuyển nhượng này sẽ có hiệu lực kể từ khi các cá nhân tiến hành đăng ký vào sổ địa chính.

Với quy định nêu trên, cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bắt buộc tiến hành đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, việc chuyển nhượng thật sự có hiệu lực là khi đất đai đã được đăng ký vào sổ địa chính. Chính vì vậy, mặc dù đã thực hiện trả tiền trong chuyển nhượng mua bán quyền sử dụng đất nhưng không đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất vẫn không có sự thay đổi. Quá trình chuyển nhượng đi ngược lại với quy định của pháp luật dẫn đến nhiều hệ quả sau này xảy ra như các tranh chấp đó lại quyền sử dụng đất.

 – Thứ hai, quá trình chuyển nhượng không đúng trình tự có thể không sang tên được cho người khác:

Rủi ro thứ hai được nêu lên là hệ quả của việc không sang tên đổi chủ trong quá trình chuyển nhượng mua bán. Bởi vì, theo quy định của pháp luật điều kiện tiên quyết để được chuyển nhượng mua bán đất đai đó là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng. Trong khi cá nhân sở hữu đất trên thực tế nhưng không phải là người đứng tên thì không thể nào độc lập chuyển nhượng mua bán hay thực hiện các giao dịch với một cá nhân, tổ chức khác. Ngoại trừ, một số trường hợp đã được quy định tại Luật đất đai 2013;

 – Thứ ba, việc sở hữu đất đai nhưng không tiến hành sang tên là đang vi phạm nghĩa vụ đối với nhà nước nên cá nhân có thể bị phạt tiền nếu không thực hiện thủ tục này:

+ Theo ghi nhận tại Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai 2013 thì thời hạn đã các cá nhân tiến hành sang tên đó là không quá 30 ngày tính từ ngày hợp đồng chuyển những giữa các bên có hiệu lực thì phải đăng ký biến động;

Trên thực tế, các cơ quan có thẩm quyền phát hiện ra hành vi vi phạm của các cá nhân tổ chức khi không thực hiện đăng ký biến động sẽ bị xử lý theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:

+ Đối với hành vi vi phạm diễn ra tại khu vực nông thôn thì mức phạt tiền có thể áp dụng với hai mức khác nhau, cụ thể: Tùy thuộc vào thời gian chậm thực hiện việc sang tên thì cá nhân có thể bị áp dụng mức phạt tiền tới 1 triệu đến 3 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không đăng ký; Cá nhân có thể bị phạt tiền từ 2 triệu đến 5 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không đăng ký;

– Đối với hành vi vi phạm tại các khu vực đô thị: tương ứng với hành vi vi phạm tại khu vực nông thôn thì mức xử phạt sẽ bằng hai lần mức xử phạt đối với từng trường hợp.

Ngoài việc bị áp dụng mức xử phạt hành chính thì cá nhân bắt buộc phải tiến hành đăng ký biến động theo quy định của pháp luật.

 Đáng lưu ý: cá nhân có trách nhiệm thực hiện nộp phạt sẽ là bên nhận chuyển về sử dụng đất (đó là người mua).

– Thứ tư, người bán đất phải tiến hành nộp thuế sử dụng đất trong khoảng thời gian đã được bán cho bên nhận chuyển nhượng: Theo ghi nhận tại Điều 11 Thông tư 153/2011/TT-BTC các đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; diện tích đất được nhà nước giao để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; Ngoài ra, còn kể đến đất phi nông nghiệp được các tổ chức hộ gia đình, cá nhân sử dụng và mục đích kinh doanh thu lợi nhuận.

Như vậy, cá nhân khi tiến hành chuyển nhượng các loại đất thuộc đối tượng chịu thuế đã trình bày phía trên mà thửa đất đó đã được cấp giấy chứng nhận nhưng không tiến hành sang tên thì người chuyển nhượng vẫn có nghĩa vụ nộp thuế tại cơ quan có thẩm quyền cho dù người sử dụng đất đã là người mua.

2. Cách giải quyết khi mua bán nhà đất đã qua nhiều đời chủ mà chưa sang tên:

Hiện nay các cá nhân lựa chọn mua bán nhà đất nhưng vẫn tồn tại trường hợp nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận hoặc mua bán nhà đất  qua nhiều đời chủ, vấn đề này rất dễ phát sinh  xảy ra tranh chấp. Tùy vào từng thời điểm chuyển nhượng nhà đất mà chưa sang tên thì đất chưa cấp giấy chứng nhận sẽ có hướng giải quyết khác nhau:

2.1. Trường hợp nhà đất nhận chuyển nhượng trước ngày 1 tháng 7 năm 2014:

2.1.1. Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận:

Dựa theo quy định tại Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền được hướng dẫn với nội dung sau:

– Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này, bao gồm:

+ Có thời gian sử dụng đất thông qua giao dịch nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

+ Cá nhân sử dụng đất từ quá trình nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

Với hai trường hợp nêu trên thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; Khi tiếp nhận hồ sơ của cá nhân yêu cầu thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ ban đầu không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

Như vậy, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nếu xét thấy đầy đủ yếu tố, điều kiện cơ bản.

Trường hợp này thì người được cấp Giấy chứng nhận là người đang sử dụng đất chứ không phải chủ đầu tiên khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Đối với việc chuyển nhượng trong thời gian này không bị ảnh hưởng bởi giấy mua bán có công chứng hay chứng thực hay không.

Còn trong trường hợp, nếu xảy ra tranh chấp với người chủ đầu tiên trong việc cấp giấy chứng nhận thì có thể tiến hành khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết.

2.1.2.  Đất đã được cấp Giấy chứng nhận:

Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển nhượng theo quy định thì không phải thực hiện thủ tục sang tên.

Theo đó, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 nếu thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà người đang sử dụng chỉ có Giấy chứng nhận hoặc hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực thì thực hiện theo thủ tục để được cấp giấy chứng nhận

2.2. Trường hợp nhà đất nhận chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 đến nay:

– Hướng giải quyết 1: cá nhân là người mua nhà đất gửi đơn yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch nếu đảm bảo các điều kiện: quá trình mua bán giữa các bên đã thực hiện ít nhất được 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch. Vấn đề đặt ra ở đây, để công nhận hiệu lực của giao dịch cho người chủ cuối cùng thi Tòa án phải công nhận hiệu lực của nhiều giao dịch khác trước đây.

 Đánh giá ban đầu thì hướng giải quyết này sẽ gây ra nhiều khó khăn, thời gian giải quyết của Tòa án đối với vụ việc này bị kéo dài;

– Hướng giải quyết 2: người đang sử dụng đất trên thực tế tiến hành liên lạc trực tiếp với bên đang đứng tên trên giấy chứng nhận để thỏa thuận và ký hợp đồng chuyển nhượng một lần nữa.

Thời điểm tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng này phải thực hiện công chứng, chứng thực thì mới đảm bảo tính hiệu lực của pháp lý. Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, chứng thực thì tiến hành khai thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ và đăng ký sang tên đổi chủ theo quy định.

3. Thủ tục sang tên khi chuyển nhượng đất thực hiện thế nào?

Bước 1: Các bên thống nhất nội dung được ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng sau đó thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng này

Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí

Cá nhân có trách nhiệm kê khai và nộp các nghĩa vụ tài chính gồm: Thuế thu nhập cá  nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, trừ một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân hay các khoản phí khác.

Bước 3: Thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ (đăng ký biến động):

–  Cá nhân chuẩn bị hồ sơ, bao gồm:

+ 01 mẫu đơn đăng ký biến động theo mẫu sẵn được quy định;

+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực;

+ Cần có thêm 01 tờ khai thuế thu nhập cá nhân chứng minh việc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước;

+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;

Các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn thuế; lệ phí (nếu có).

– Nộp hồ sơ tại:

Cơ quan có thẩm quyền thực hiện sang tên chuyển nhượng nhà đất là Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Ngoài ra, Hộ gia đình, cá nhân có thể nộp tại UBND cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) để cơ quan này hỗ trợ hoàn thiện giấy tờ và chuyển hồ sơ lên Văn phòng đăng ký đất đai huyện.

– Thời gian giải quyết:

Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thời hạn thực hiện thủ tục sang tên như sau:

Từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ thì cơ quan này phải thực hiện thủ tục không quá 10 ngày;  Đối với những khu vực là xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian giải quyết không quá 20 ngày.

Bước 4: Nhận giấy chứng quyền sử dụng đất

Các văn bản pháp luật được sử dụng:

–   Luật đất đai 2013;

–   Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ: Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

–   Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ: Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

LS TRẦN MINH HÙNG, LS GIỎI VÀ GIÀU KINH NGHIỆM BÀO CHỮA NHIỀU VỤ ÁN LỚN NÊN ĐƯỢC NHIỀU ĐÀI TRUYỀN HÌNH QUỐC GIA NHƯ HTV, VTV,VOV,VOH, TRUYỀN HÌNH CÔNG AN, QUỐC HỘI, QUỐC PHÒNG, TÂY NINH, CẦN THƠ, BÌNH DƯƠNG, VĨNH LONG, BÁO CHÍ CHÍNH THỐNG, NHIỀU TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỜI PHỎNG VẤN, CHIA SẼ KINH NGHIỆM, TRAO ĐỔI PHÁP LÝ, GÓP Ý KIẾN PHÁP LÝ CHO NGƯỜI DÂN, SINH VIÊN, CHO CÁC CHUYÊN GIA.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)