1. Đất nhờ người khác đứng tên sổ đỏ có đòi lại được không?

Hiện nay căn cứ theo quy định tại Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 thì có thể nói, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được coi là chứng thư pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận quyền sử dụng đất, xác nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Như vậy thì nhìn chung, việc một người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được xem là căn cứ xác định người đó là chủ sở hữu hợp pháp đối với bất động sản và được nhà nước bảo vệ quyền lợi về mặt pháp lý. Hiện nay, căn cứ theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 thì những người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được hưởng các quyền lợi sau đây:

– Được quyền hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất;

– Được hưởng các lợi ích do công trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phục vụ cho việc bảo vệ và cải tạo đất nông nghiệp;

– Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hướng dẫn và giúp đỡ trong việc bồi bổ cải tạo đất nông nghiệp;

– Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo hộ khi các đối tượng khác xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp về đất đai của người đứng tên trên sổ đỏ;

– Được bồi thường khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trên thực tế;

– Được quyền khiếu nại và tố cáo, có quyền khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm quy định của pháp luật về đất đai;

– Được quyền chuyển đổi hoặc mua bán, thừa kế hoặc cho thuê, cho thuê lại hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất dưới nhiều hình thức khác nhau.

Như vậy có thể nói, trường hợp nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tức là đang cho toàn bộ quyền lợi mà nhà nước quy định đối với bất động sản cho người đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoạt động này dẫn đến nhiều tranh chấp và nhiều rủi ro trên thực tế. Theo quy định của pháp luật hiện hành, nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ bị coi là hành vi trái quy định của pháp luật, về mặt pháp lý thì người được nhờ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được coi là chủ sở hữu hợp pháp đối với bất động sản trong khi đó, trên thực tế thì họ không phải là chủ sở hữu thực sự của bất động sản đó. nhiều tranh chấp phát sinh khi nhờ người khác đứng tên trên sổ đó diễn ra vô cùng phức tạp. Nhiều người đặt ra câu hỏi: Đất và người khác đứng tên trên sổ đỏ có đòi được lại hay không? Để có thể đòi được đất, chủ sở hữu thật sự phải chứng minh được đất đó thuộc quyền sở hữu của mình và người kia chỉ là đứng hộ. Một số phương án để đòi lại đất khi nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, thỏa thuận và thương lượng. Đây được coi là cách thức nhanh nhất và tốn ít thời gian, tốn ít chi phí để lấy lại tài sản do người khác đứng hộ. Các bên có thể thỏa thuận và thương lượng để yêu cầu người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn trả tài sản lại cho bạn, vì bản chất tài sản này không phải của người đứng tên trên sổ đó theo một cách thức hợp pháp mà pháp luật quy định. Bạn có thể đề nghị người đang đứng tên trên sổ đó lập hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho lại quyền sử dụng đất đó cho bạn. Kết quả của cách thức này là bạn sẽ được đứng tên trên sổ đỏ một cách hợp pháp.

Thứ hai, hỏi chuyện tại tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền. Để đòi lại tài sản là quyền của bạn thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết triệt để nhất yêu cầu này là tòa án nhân dân, cụ thể là tòa án nhân dân nơi có bất động sản đó. Trong quá trình thực hiện, cần phải tuân thủ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự và các văn bản khác có liên quan. Thành phần hồ sơ khởi kiện trong trường hợp này sẽ bao gồm:

– Đơn khởi kiện theo mẫu do pháp luật quy định, trong đơn khởi kiện cần nêu rõ yêu cầu khởi kiện đòi lại tài sản của mình và nguyên nhân, kèm theo căn cứ đòi lại tài sản, ví dụ như: yêu cầu hủy sổ đỏ đã cấp cho người đứng tên không đúng đối tượng, tuyên bố vô hiệu hợp đồng mua bán giữa bên bán và bên mua, yêu cầu bên đứng tên trả lại tài sản cho bạn vì bên đứng tên không có quyền sử dụng và quyền sở hữu hợp pháp …;

– Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện và người bị kiện;

– Tài liệu chứng minh người đứng tên trên sổ đỏ không có quyền sở hữu hợp pháp.

Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ tiếp nhận hồ sơ và giải quyết vụ việc. Khi đó thì bạn cần phải chứng minh được mình mới là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất đó, bạn cần phải cung cấp các loại giấy tờ và giao dịch chứng minh về sự thỏa thuận do người đứng tên trên sổ đỏ và phải có người làm chứng trên thực tế. Nếu như hai bên không có thoả thuận bằng văn bản về việc nhỏ đứng tên trên sổ đỏ thì phải có các bằng chứng khác để chứng minh. Sau đó tòa án sẽ căn cứ vào kết quả xác minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất và tài liệu chứng cứ các bên cung cấp để quyết định ai mới là chủ nhân thực sự của bất động sản. Tuy nhiên, thông thường thì việc khởi kiện đòi lại bất động sản nhờ người khác đứng tên sẽ tốn khá nhiều thời gian và công sức do vấn đề chứng minh chủ sở hữu thực sự vô cùng phức tạp và khó khăn.

2. Có nên nhờ người khác đứng tên sổ đỏ không? 

Hiện nay, căn cứ theo quy định tại Điều 167 của Luật đất đai năm 2013, những người đứng tên trên sổ đó sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi hợp pháp, họ sẽ được hưởng các quyền lợi sau đây:

– Được hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất;

– Được nhà nước bảo hộ khi có người khác xâm phạm quyền lợi hợp pháp;

– Được bồi thường khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất;

– Được chuyển đổi hoặc mua bán, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế hoặc thế chấp, tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên trên thực tế, việc nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có những rủi ro sau:

– Nếu người được nhờ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý định chiếm đoạt tài sản, về phương diện pháp lý thì đây được coi là tài sản của họ và họ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận cho nên họ hoàn toàn có quyền được quản lý và sử dụng cũng như định đoạt tài sản đó theo quy định của pháp luật;

– Người đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chết thì tài sản đó sẽ đương nhiên trở thành di sản thừa kế mà người chết để lại và được chia thừa kế theo di chúc hoặc chia thừa kế theo pháp luật;

– Người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nghĩa vụ phải thực hiện với người thứ ba hoặc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó rất có thể sẽ trở thành tài sản phải đem ra thi hành án theo bản án hoặc quyết định có hiệu lực của nhà nước;

– Nếu tài sản đó được hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì vợ hoặc chồng của người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi yêu cầu ly hôn và chia tài sản chung, thì tài sản đó sẽ được chia cho những người này theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình.

Như vậy theo như phân tích ở trên thì có rất nhiều trường hợp xảy ra, rất khó để có thể bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người nhờ đứng tên trên sổ đỏ. Vì vậy, suy cho cùng, để có thể đảm bảo về mặt pháp lý thì không nên nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp bắt buộc phải nhờ người khác đứng tên trên sổ đỏ thì phải có các cách phòng tránh rủi ro nhất định.

3. Cần làm gì để phòng tránh rủi ro trước khi nhờ người khác đứng tên hộ trên Sổ đỏ?

Một trong những cách thức tốt nhất để phòng tránh rủi ro đó là không nên nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế có nhiều lý do khác nhau mà bắt buộc phải nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì trước khi nhờ người khác đứng tên, người chủ sở hữu thực sự của bất động sản cần phải phòng tránh theo các phương án sau đây để có thể đảm bảo tốt nhất quyền lợi hợp pháp của mình mà không bị các đối tượng xâm phạm:

– Việc thỏa thuận đứng tên do trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có người làm chứng và có tên người chuyển nhượng ban đầu;

– Văn bản thỏa thuận nhờ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có nội dung rõ ràng và không gây nhầm lẫn hoặc có những phần được hiểu theo nghĩa khác, có thể lập vi bằng;

– Lưu giữ những giấy tờ mua bán và chứng từ, biên lai thanh toán tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013. 

LS TRẦN MINH HÙNG, LS GIỎI VÀ GIÀU KINH NGHIỆM BÀO CHỮA NHIỀU VỤ ÁN LỚN NÊN ĐƯỢC NHIỀU ĐÀI TRUYỀN HÌNH QUỐC GIA như HTV, VTV,VOV,VOH, TRUYỀN HÌNH CÔNG AN, QUỐC HỘI, QUỐC PHÒNG, TÂY NINH, CẦN THƠ, BÌNH DƯƠNG, VĨNH LONG, BÁO CHÍ CHÍNH THỐNG, NHIỀU TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỜI PHỎNG VẤN, CHIA SẼ KINH NGHIỆM, TRAO ĐỔI PHÁP LÝ, GÓP Ý KIẾN PHÁP LÝ CHO NGƯỜI DÂN, SINH VIÊN, CHO CÁC CHUYÊN GIA.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)