Phương thức giải quyết Tranh Chấp Đất Đai Không có Sổ Đỏ

Hướng dẫn 2 phương thức giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ: thủ tục giải quyết tại UBND huyện/tỉnh và nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án. Tải mẫu đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai miễn phí.

• Luật Đất đai 2024, hiệu lực từ ngày 01/08/2024.
• Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, hiệu lực từ ngày 01/07/2016.
• Nghị định 102/2024/NĐ-CP, hiệu lực từ ngày 01/08/2024.

II. Tranh chấp đất đai là gì?

Tranh chấp đất đai là những mâu thuẫn, bất đồng phát sinh giữa 2 hoặc nhiều bên liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất (theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024).

Tùy theo tính chất của vụ việc mà tranh chấp đất đai có thể thuộc 1 trong 3 loại sau: 

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất đai.
2. Tranh chấp về quyền lợi và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai.
3. Tranh chấp đất đai liên quan đến thừa kế/phân chia tài sản sau ly hôn.

Ngoài ra, tranh chấp đất đai còn được phân loại theo 2 trường hợp:

1. Tranh chấp đất đai mà một hoặc các bên tranh chấp có sổ đỏ, giấy tờ.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp đều không có sổ đỏ, không có giấy tờ.

—

Theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 tranh chấp đất đai được xác định thuộc trường hợp tranh chấp không có sổ đỏ, giấy tờ khi các bên tranh chấp không có các loại giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Không có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

Tại bài viết này, Luật Tín Minh sẽ hướng dẫn chi tiết cách giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ, giấy tờ. 

III. Căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ

Các cơ quan có thẩm quyền và các bên liên quan giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ, giấy tờ dựa trên các căn cứ được quy định tại khoản 1 Điều 108 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, cụ thể:

IV. Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ

Theo quy định tại khoản 2, 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai không có sổ đỏ, không có giấy tờ có thể được giải quyết theo 2 phương thức sau:

1. Nộp đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện/cấp tỉnh giải quyết.
2. Nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân (TAND) có thẩm quyền.

—

Lưu ý: Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi tiến hành thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện/tỉnh hoặc Tòa án có thẩm quyền, các bên tranh chấp phải thực hiện thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã (đối với trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất).

Tham khảo cách thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND xã tại bài viết:

V. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND có thẩm quyền

1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ của UBND

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ của UBND các cấp được quy định tại khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024, cụ thể:

• UBND cấp huyện giải quyết tranh chấp đất đai giữa cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư với nhau.

➝ Nếu các bên không đồng ý với kết quả giải quyết tranh chấp của UBND cấp huyện thì có thể yêu cầu UBND cấp tỉnh/Tòa án tiếp tục giải quyết.

• UBND cấp tỉnh giải quyết tranh chấp đất đai trong đó một bên tranh chấp là: tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 

➝ Nếu các bên không đồng ý với kết quả giải quyết tranh chấp tại UBND cấp tỉnh có thể yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường/Tòa án tiếp tục giải quyết.

2. Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện, tỉnh

Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện, tỉnh được quy định tại Điều 106 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, bao gồm 5 bước sau:

➨ Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Bạn xem chi tiết bộ hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai và tải mẫu bên dưới bài viết.

➨ Bước 2: Nộp hồ sơ tại UBND cấp có thẩm quyền theo đúng quy định

➨ Bước 3: UBND kiểm tra hồ sơ, ra thông báo thụ lý yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày nhận hồ sơ, UBND cấp huyện/cấp tỉnh sẽ hoàn tất kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và ra thông báo:

• Thụ lý yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai (*) nếu hồ sơ hợp lệ.
• Từ chối thụ lý yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai (có nêu rõ lý do) nếu hồ sơ không hợp lệ.

(*) Trường hợp thụ lý yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai:

• UBND gửi thông báo về việc thụ lý yêu cầu cho các bên liên quan theo đúng quy định.
• Đồng thời, UBND giao trách nhiệm cho cơ quan tham mưu thẩm tra, xác minh và giải quyết vụ việc.

➨ Bước 4: Cơ quan tham mưu thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai 

Sau khi được phân công nhiệm vụ, cơ quan tham mưu tiến hành các công việc sau:

• Thẩm tra, xác minh vụ việc tranh chấp đất đai thực tế.
• Tổ chức các phiên hòa giải giữa các bên tranh chấp.
• Trình hồ sơ vụ việc để Chủ tịch UBND cấp huyện/cấp tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp.

➨ Bước 5: UBND ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai

Căn cứ vào hồ sơ làm việc của cơ quan tham mưu, Chủ tịch UBND sẽ ban hành một trong 2 quyết định sau:

• Quyết định về việc giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND huyện/tỉnh.
• Hoặc quyết định công nhận hòa giải tranh chấp đất đai (nếu hòa giải thành).

3. Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện/cấp tỉnh

Theo quy định tại khoản 5 Điều 106 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, thời gian UBND cấp huyện, cấp tỉnh thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp là:

• Không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý yêu cầu đối với UBND cấp huyện.
• Không quá 60 ngày, kể từ ngày thụ lý yêu cầu đối với UBND cấp tỉnh.

Trường hợp tranh chấp xảy ra ở các tỉnh đặc biệt khó khăn, miền núi, biên giới, hải đảo thời gian trên được tăng thêm 10 ngày.

VI. Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai không có sổ đỏ tại Tòa án

1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ của Tòa án

TAND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ, giấy tờ được xác định căn cứ Điều 35, Điều 37, Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Cụ thể:

• TAND cấp huyện giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ thông thường.
• TAND cấp tỉnh giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ có yếu tố nước ngoài.
• TAND theo lãnh thổ nơi có bất động sản tranh chấp giải quyết tranh chấp đất đai.

2. Quy trình thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ tại Tòa án

Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ tại Tòa được thực hiện theo đúng trình tự tố tụng (quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015), bao gồm 7 bước sau:

➟ Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai không có sổ đỏ

Bạn tham khảo chi tiết hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai và tải mẫu bên dưới bài viết.

➟ Bước 2: Nộp hồ sơ trực tiếp hoặc qua bưu điện đến TAND có thẩm quyền

➟ Bước 3: Tòa kiểm tra hồ sơ và xử lý đơn khởi kiện

Sau khi tiếp nhận hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai, Tòa án thực hiện các công việc sau:

• Trong vòng 3 ngày: Chánh án Tòa án phân công 1 Thẩm phán chịu trách nhiệm xử lý hồ sơ.
• Trong vòng 5 ngày (kể từ ngày được phân công): Thẩm phán tiến hành xem xét tính hợp lệ của hồ sơ và:
  • Yêu cầu người khởi kiện bổ sung, sửa đổi nếu hồ sơ không hợp lệ.
  • Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo đúng quy định nếu hồ sơ hợp lệ.

➟ Bước 4: Tòa thụ lý vụ án, thông báo nộp tạm ứng án phí

• Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí tranh chấp đất đai và gửi thông báo bằng văn bản cho người khởi kiện.
• Trong thời hạn không quá 7 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo người khởi kiện phải hoàn tất nộp tạm ứng án phí và gửi biên lai đến Tòa (trừ các trường hợp được miễn án phí theo quy định của pháp luật). 
• Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án, gửi thông báo bằng văn bản cho các bên liên quan về việc đã thụ lý vụ án trong thời hạn 3 ngày.

➟ Bước 5: Tòa tổ chức phiên hòa giải tranh chấp đất đai 

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Tòa án được tiến hành trong giai đoạn chờ xét xử:

• Nếu hòa giải thành: Tòa lập biên bản hòa giải tranh chấp đất đai (có đầy đủ chữ ký của các bên tham gia) và ban hành quyết định công nhận thỏa thuận của các bên.
• Nếu hòa giải không thành: Tòa tiếp tục giải quyết vụ án theo đúng trình tự tố tụng dân sự.

➟ Bước 6: Tòa tổ chức xét xử sơ thẩm 

Tòa án căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ, lời trình bày của các bên liên quan trong phiên xét xử và các quy định của pháp luật hiện hành để xem xét, ra quyết định sau cùng.

➟ Bước 7: Tòa ban hành bản án/quyết định giải quyết tranh chấp đất đai

VII. Hồ sơ yêu cầu/khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ

Hồ sơ yêu cầu UBND hoặc TAND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm các loại giấy tờ, tài liệu sau:

1. Đơn yêu cầu hoặc đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai.
2. Giấy tờ pháp lý của người yêu cầu/khởi kiện tranh chấp: CCCD/hộ chiếu còn hiệu lực.
3. Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp (nếu tranh chấp quyền sử dụng đất).
4. Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu/khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai, như:
   • Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất của người yêu cầu/khởi kiện.
   • Giấy tờ và tài liệu về việc mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất… (nếu có).
   • Các loại giấy tờ, tài liệu, chứng cứ khác có liên quan.

Giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ là một quy trình phức tạp, đặc biệt đối với các trường hợp tranh chấp có yếu tố nước ngoài, liên quan đến thừa kế, ly hôn… Điều này có thể gây hao tổn nhiều công sức, tiền bạc, thời gian và tinh thần của các bên liên quan trong quá trình thực hiện. 

Để rút ngắn thời gian, tiết kiệm tối đa chi phí, công sức, bạn có cân nhắc sử dụng dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đai trọn gói tại Luật Tín Minh. 

Đội ngũ luật sư năng lực giỏi, am hiểu pháp luật và giàu kinh nghiệm thực chiến sẽ trực tiếp triển khai dịch vụ, thực hiện các công việc sau:

• Tư vấn các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai.
• Hỗ trợ khách hàng trong quá trình thu thập các tài liệu và chứng cứ.
• Đánh giá tính pháp lý và tính có lợi của tài liệu, chứng cứ đối với khách hàng.
• Chịu trách nhiệm soạn thảo hồ sơ yêu cầu/khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai.
• Tham gia vào các hoạt đồng ngoài tố tụng và tố tụng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho khách hàng.

VIII. Câu hỏi thường gặp khi giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ

1. Cách giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ như thế nào? 

Bạn có thể lựa chọn 1 trong 2 phương thức giải quyết tranh chấp không có sổ đỏ sau:

• Đề nghị UBND các cấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
• Khởi kiện yêu cầu TAND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ là gì?

Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ sẽ được giải quyết dựa trên các căn cứ được quy định tại khoản 1 Điều 108 Nghị định 102/2024/NĐ-CP. 

3. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai không có sổ đỏ bao gồm những gì?

Về cơ bản, hồ sơ khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ bao gồm:

• Đơn khởi kiện đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai.
• Giấy tờ pháp lý của người có yêu cầu khởi kiện.
• Các loại giấy tờ, tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện.

4. Có bắt buộc phải hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện?

Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã là thủ tục bắt buộc đối với trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất, không bắt buộc đối với các trường hợp tranh chấp đất đai khác.

5. Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ bao lâu?

Tùy thuộc tính chất và mức độ phức tạp của từng tình huống tranh chấp đất đai không có sổ đỏ cụ thể mà thời gian giải quyết sẽ khác nhau.

Liên hệ Luật SƯ GIA ĐÌNH để được luật sư chuyên môn giỏi, giàu kinh nghiệm tư vấn chi tiết về thời gian hoàn thành giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp của bạn....

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập-Tự do-Hạnh phúc

……(1), ngày….. tháng …… năm…….

ĐƠN KHỞI KIỆN

Kính gửi: Toà án nhân dân (2)

Họ và tên người khởi kiện: (3).........................................................................................................

Địa chỉ: (4)..................................................................................................................

Họ và tên người có quyền và lợi ích được bảo vệ (nếu có) (5)..................................................................................

Địa chỉ: (6).................................................................................................................................................................

Họ và tên NGƯỜI BỊ KIỆN: (7)..................................................................................................................

Địa chỉ: (8)..................................................................................................................................................................

Họ và tên người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) (9)....................................................................................

Địa chỉ: (10).................................................................................................................

Yêu cầu Toà án giải quyết những vấn đề sau đây đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (11)........................................................................................................................................

..........................................................................................................

Họ và tên người làm chứng (nếu có) (12)..................................................................................................................

 Địa chỉ: (13)...............................................................................................................................................................

Những tài liệu, chứng kèm theo đơn khởi kiện gồm có: (14)

1.......................................................................................................... ......

2...................................................................................................................

(Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án)(15)

...............................................................................................................................................

...............................................................................................................................................

Hướng dẫn sử dụng:

(1) Ghi địa điểm làm đơn khởi kiện (ví dụ: Hà Nội, ngày…..tháng…..năm……).

(2) Ghi tên Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ án; nếu là Toà án nhân dân cấp huyện, thì cần ghi rõ Toà án nhân dân huyện gì thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nào (ví dụ: Toà án nhân dân huyện A thuộc tỉnh B), nếu là Toà án nhân dân cấp tỉnh, thì ghi rõ Toà án nhân dân tỉnh (thành phố) nào (ví dụ: Toà án nhân dân tỉnh Hưng Yên) và địa chỉ của Toà án đó.

(3) Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì ghi họ và tên; nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức, thì ghi tên cơ quan, tổ chức và ghi họ, tên của người đại điện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện đó.

(4) Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì ghi đầy đủ địa chỉ nơi cư trú (ví dụ: Nguyễn Văn A, trú tại thôn B, xã C, huyện M, tỉnh H); nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức, thì ghi địa chỉ trụ sở chính của cơ quan, tổ chức đó (ví dụ: Công ty TNHH Hin Sen có trụ sở: Số 20 phố LTK, quận HK, thành phố H).

(5), (7) và (9) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (3).

(6), (8) và (10) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (4).

(11) Nêu cụ thể từng vấn đề yêu cầu Toà án giải quyết.

(12) và (13) Ghi họ và tên, địa chỉ nơi người làm chứng cư trú (thôn, xã, huyện, tỉnh), nếu là nơi làm việc, thì ghi địa chỉ nơi người đó làm việc (ví dụ: Nguyễn Văn A, công tác tại Công ty B, trụ sở làm việc tại số …phố…quận…TP Hà Nội).

(14) Ghi rõ tên các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện gồm có những tài liệu gì và phải đánh số thứ tự (ví dụ: các tài liệu kèm theo đơn gồm có: bản sao hợp đồng mua bán nhà, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, …)

(15) Ghi những thông tin mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án (ví dụ: Người khởi kiện thông báo cho Toà án biết khi xảy ra tranh chấp một trong các đương sự đã đi nước ngoài chữa bệnh…).

(16) Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì phải có chữ ký hoặc điểm chỉ của người khởi kiện đó; nếu là cơ quan tổ chức khởi kiện, thì người đại điện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện ký tên, ghi rõ họ tên, chức vụ của mình và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó.

Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án....

LS TRẦNMINH HÙNG