Ngày nay, các giao dịch liên quan đến nhà đất diễn ra khá phổ biến. Theo quy định của pháp luật thì những giao dịch này phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của nhà nước về hình thức và nội dung nhằm đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều trường hợp các hợp đồng mua bán nhà đất không tuân thủ các yêu cầu cơ bản dẫn đến tranh chấp về các loại hợp đồng này càng gia tăng. Vậy thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng mua bán nhà đất sẽ tiến hành như thế nào, mời Quý độc giả tham khảo qua bài tư vấn sau.

1.   Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất

Lưu ý:

• Ngoài các điều kiện trên thì người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.
• Việc chuyển nhượng này phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và CÓ HIỆU LỰC TỪ THỜI ĐIỂM ĐĂNG KÝ vào sổ địa chính.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực (khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực pháp luật khi:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch về nhà đất
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội

Sau khi đáp ứng các điều kiện trên, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn.

2.   Các trường hợp giao dịch mua bán nhà đất vô hiệu

Giao dịch dân sự không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực thì theo Bộ luật Dân sự 2015 sẽ bị vô hiệu, cụ thể các trường hợp hợp đồng bị vô hiệu bao gồm:

• Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
• Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
• Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện
• Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn
• Giao dịch dân sự vô hiệu bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
• Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình
• Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

Lưu ý:

Đối với các trường hợp sau đây, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ÍT NHẤT HAI PHẦN BA NGHĨA VỤ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Bao gồm các trường hợp:

• Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật;
• Trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

3.   Hệ quả pháp lý của việc hủy hợp đồng?

Hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu sẽ được cơ quan có thẩm quyền tuyên hủy. Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 thì hệ quả của việc hủy hợp đồng là:

• Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập;
• Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả;
• Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó;
• Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường;
• Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật Dân sự, luật khác có liên quan quy định

4.   Thời hiệu khởi kiện tuyên hủy hợp đồng mua bán đất là bao lâu?

• Thời hiệu là thời hạn do luật định mà khi thời hạn này kết thúc thì phát sinh hậu quả pháp lý đối với chủ thể theo điều kiện do luật định.
• Thời hạn có thể được xác định bằng phút, giờ, ngày , tuần, tháng, năm hoặc bằng một sự kiện có thể xảy ra.
• Thời hiệu để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

Lưu ý:

• Ngày bắt đầu tính thời hiệu khởi kiện sẽ tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.
• Đối với những giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức hoặc giao dịch giả tạo thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu không bị hạn chế.
• Khi hết thời hiệu trên mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực (khoản 2 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015).

5.   Tòa án nào có thẩm quyền thụ lý giải quyết?

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất được các định là tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự nên:

1. Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án (khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)
2. Tòa án nhân dân cấp huyện sẽ có thẩm quyền giải quyết.
3. Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc theo thỏa thuận của đương sự.

6.   Hồ sơ khởi kiện gồm những gì?

Khi tiến hành khởi kiện cần chuẩn bị các hồ sơ sau:

• Giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu;
• Mẫu đơn khởi kiện hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất;
• Tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện: Đối với các tranh chấp liên quan đến hợp đồng nhà đất, tài liệu, chứng cứ kèm theo được xác định có thể là hợp đồng mua bán nhà đất, giấy tờ ghi nhận việc giao tiền, các loại giấy tờ khác có liên quan,…

7.   Trình tự, thủ tục hủy hợp đồng ra sao?

1. Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện KÈM CÁC TÀI LIỆU, CHỨNG CỨ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết bằng phương thức nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi theo đường dịch vụ bưu chính.
2. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
3. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày được phân công, Thẩm phán tiến hành xem xét đơn khởi kiện và ra một trong số các quyết định như yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; thụ lý vụ án; chuyển đơn khởi kiện cho Tòa có thẩm quyền; trả lại đơn khởi kiện và nêu rõ lý do.
4. Sau khi được thụ lý vụ án, tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý. Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn không quá 02 tháng.
5. Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ mà các bên đương sự cung cấp hoặc do tự mình thu thập, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định.
6. Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.