Về Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23.06.2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (phần liên quan đến quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài)

Những nội dung cơ bản

Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định cụ thể các đối tượng, điều kiện, giấy tờ để người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:

a. Về đối tượng

- Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở như người Việt Nam trong nước (không hạn chế về số lượng) bao gồm:

+ Người có quốc tịch Việt Nam (bao gồm người mang hộ chiếu Việt Nam và người mang hộ chiếu nước ngoài nhưng có giấy tờ chứng minh có quốc tịch Việt Nam)

+ Người gốc Việt Nam thuộc các diện: người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

- Đối tượng chỉ được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại VN là người có gốc Việt Nam nhưng không thuộc các diện nêu trên và có Giấy miễn thị thực do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

b. Về giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:

- Đối với người mang hộ chiếu Việt Nam thì hộ chiếu Việt Nam phải còn giá trị kèm theo sổ tạm trú hoặc xác nhận đăng ký tạm trú của công an phường, xã nơi người đó cư trú.

- Đối với công dân Việt Nam mang hộ chiếu nước ngoài thì hộ chiếu nước ngoài phải còn hạn kèm theo giấy tờ chứng minh có quốc tịch Việt Nam và thẻ tạm trú hoặc dấu đóng vào hộ chiếu chứng nhận được tạm trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh của Việt Nam.

- Đối với người gốc Việt Nam thuộc diện được sở hữu nhiều nhà ở tại Việt Nam thì hộ chiếu nước ngoài còn hạn kèm theo giấy xác nhận là người gốc Việt Nam, giấy tờ chứng minh thuộc diện được sở hữu nhiều nhà ở (như giấy chứng nhận đầu tư, người có công, nhà văn hoá – khoa học, người có kỹ năng đặc biệt, người kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước) và có thẻ tạm trú hoặc dấu đóng vào hộ chiếu chứng nhận được tạm trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh của Việt Nam.

- Đối với người gốc Việt Nam thuộc diện chỉ được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam thì hộ chiếu nước ngoài còn hạn kèm theo giấy xác nhận là người gốc Việt Nam, giấy miễn thị thực và thẻ tạm trú hoặc dấu đóng vào hộ chiếu chứng nhận được tạm trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh của Việt Nam.

- Điểm mới của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP là đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như người Việt Nam ở trong nước (nhiều nhà ở) đã được mở rộng hơn so với quy định trước đây (Nghị định 81/2001/NĐ-CP, Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP). Các đối tượng mới được mở rộng là: người có quốc tịch Việt Nam, người có kỹ năng đặc biệt, người kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước. Đối tượng người có gốc Việt Nam thuộc diện nhà văn hoá – khoa học cũng có thuận lợi hơn trong việc xác nhận giấy tờ (chỉ cần Thủ trưởng cấp trường đại học, cao đẳng, học viện, viện nghiên cứu mời; trước đây là cấp bộ, UBND tỉnh).

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam có hầu hết các quyền như người Việt Nam ở trong nước (kể cả cho thuê và uỷ quyền quản lý nhà ở, được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở thương mại đối với những khu vực được phép bán nền), nhưng không có quyền bảo lãnh và góp vốn bằng nhà ở.

- Nghị định 71/2010/NĐ-CP không quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà chỉ quy định giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện người Việt Nam ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam. Do vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi mua nhà tại Việt Nam ngoài các giấy tờ quy định tại Nghị định 71 còn cần có các giấy tờ, thủ tục quy định tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19.10.2009 .

Khoản 1, Điều 19, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 13/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở trong dự án phát triển nhà ở thương mại tại Việt Nam phải có giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở quy định tại Điều 66, Điều 67 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP”.

Theo đó, Điều 66, Điều 67 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định về các giấy tờ chứng minh người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và giấy tờ chứng minh điều kiện cư trú của người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm:

(i) Hộ chiếu Việt Nam còn giá trị hoặc giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam theo pháp luật quốc tịch (đối với người có quốc tịch Việt Nam). Hoặc hộ chiếu nước ngoài kèm theo giấy tờ chứng minh là người có gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền Việt Nam cấp (đối với người không có quốc tịch Việt Nam).

(ii) Sổ tạm trú và giấy tờ xác nhận về việc đăng ký tạm trú tại địa phương (đối với người có hộ chiếu Việt Nam). Hoặc thẻ tạm trú và có dấu chứng nhận tạm trú đóng vào hộ chiếu với thời hạn được tạm trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên (đối với ngưới có hộ chiếu nước ngoài).

Việc xét cấp "Giấy chứng nhận có nguồn gốc Việt Nam” cho người Việt Nam ở nước ngoài do Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài tại Hà Nội, Ủy ban về người Việt Nam ở nước ngoài thành phố Hồ Chí Minh hoặc Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp. Ngoài ra, bạn cũng có thể liên hệ với cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam tại Mỹ (đại sứ quán hoặc lãnh sự quán) để xin cấp.

Điều 22 Luật cư trú năm 2006 quy định: “Người thuộc một trong các trường hợp sau đây thì bị xoá đăng ký thường trú: a) Chết, bị Toà án tuyên bố là mất tích hoặc đã chết; b) Được tuyển dụng vào Quân đội nhân dân, Công an nhân dân ở tập trung trong doanh trại; c) Đã có quyết định huỷ đăng ký thường trú quy định tại Điều 37 của Luật này; d) Ra nước ngoài để định cư; đ) Đã đăng ký thường trú ở nơi cư trú mới”. Như vậy, nếu bạn ra nước ngoài định cư thì bạn sẽ bị xóa đăng ký thường trú (không còn tên trong sổ hộ khẩu).

Trường hợp bạn ra nước ngoài định cư thì không bắt buộc phải chuyển nhượng hay tặng nhà ở cho người khác. Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2006 bạn có thể ủy quyền quản lý nhà ở, cho mượn nhà ở hoặc cho ở nhờ nhà ở.

Việc ủy quyền quản lý hay cho mượn, cho ở nhờ nhà ở cần tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch; điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở; về trình tự; thủ tục giao dịch về nhà ở (giao dịch phải được lập thành hợp đồng có các nội dung cơ bản có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp xã tùy từng trường hợp).

1. Quyền được sở hữu nhà tại Việt Nam

Theo Điều 1 Quy chế về miễn thị thực cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài ban hành kèm theo Quyết định số 135/2007/QĐ-TTg ngày 17/08/2007 của Thủ tướng Chính phủ thì những đối tượng được xét cấp giấy miễn thị thực gồm: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; người nước ngoài là vợ, chồng, con của công dân Việt Nam hoặc Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Theo Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 của Quốc hội Nước CHXHCN Việt Nam (sau đây viết tắt là “Luật sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Đất đai”) quy định:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b nêu trên nhưng được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.

Theo Điều 9, Điều 10 và Điều 12 Luật Nhà ở 2005, chủ sở hữu nhà ở là những đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và tạo lập nhà ở hợp pháp thông qua việc đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật. Đồng thời, nhà ở tại Việt Nam có thể thuộc sở hữu chung hợp nhất hoặc sở hữu chung theo phần.

Áp dụng quy định pháp luật nêu trên đối với trường hợp của bạn, bạn có thể được sở hữu tầng 3 của ngôi nhà nếu bạn được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam 3 tháng trở lên và việc tạo lập nhà ở của bạn là hợp pháp.

2. Việc thừa kế ngôi nhà

a. Điều kiện tài sản trong giao dịch thừa kế:

Theo Điều 91 Luật Nhà ở 2005, nhà ở trong giao dịch thừa kế phải bảo đảm điều kiện:

•          Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

•           Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

•           Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b. Điều kiện người được nhận tài sản thừa kế:

Theo phân tích tại điểm 1 câu trả lời, bạn là người có quyền được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và theo quy định tại Điều 676 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005, bạn là người thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo pháp luật, do đó sẽ được nhận tài sản thừa kế từ cha, mẹ để lại