1. Quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc các cá nhân, tổ chức sử dụng đất tiến hành thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác. Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các đối tượng tham gia vào giao dịch này sẽ thực hiện các hoạt động pháp lý có liên quan. Khi các cá nhân đảm bảo tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, Nhà nước sẽ công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này.

Có thể thấy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động pháp lý diễn ra thường xuyên, liên tục trong thực tiễn đời sống hiện nay. Khi tham gia giao dịch này, đồng nghĩa các bên sẽ bàn giao quyền và lợi ích liên quan đến đất đai của mình.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đảm bảo các điều kiện nhất định sau đây:

+ Cá nhân tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận, trừ những trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý, xác minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Do đó, đây được xem là yêu cầu đầu tiên mà các cá nhân, tổ chức cần đảm bảo khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải cung cấp các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của mình. Có như vậy, cơ quan chức năng có thẩm quyền mới thụ lý và giải quyết giao dịch dân sự về đất đai này.

+ Đất không có tranh chấp là một trong những điều kiện khác mà các cá nhân, tổ chức cần đảm bảo khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi đất có tranh chấp, người dân sẽ không thể thực hiện các hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai. Bởi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất có tranh chấp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của các chủ thể liên quan. Đồng thời, nó không đảm bảo tính khách quan, toàn diện và công bằng trong hoạt động sử dụng đất đai.

+ Muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các cá nhân, tổ chức cần đảm bảo, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Khi tài sản thuộc diện kê biên đảm bảo thi hành án, đồng nghĩa với việc tài sản này đã liên quan đến hoạt động pháp lý khác, chịu sự điều chỉnh của các quan hệ pháp luật có liên quan này. Do đó, khi tài sản là đất đai đang được đưa vào kê biên thi hành án, công dân sử dụng đất sẽ không thể tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đảm bảo quyền sử dụng đất của mình đang trong thời hạn sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất là thời gian Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của công dân. Do đó, đây được xem là một trong những điều kiện mà người sử dụng đất cần phải đảm bảo khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Thời điểm xác định đất đã được chuyển nhượng là khi nào?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động pháp lý, nhằm chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác.

– Khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đảm bảo tuân thủ các điều kiện về đất đai, thì chủ thể tham gia giao dịch cũng phải đảm bảo những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015, khi thực hiện các giao dịch dân sự, các cá nhân, tổ chức phải tuân thủ theo các nguyên tắc về điều kiện tiến hành sau đây:

+ Chủ thể tham gia giao dịch dân sự phải là người có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Đồng thời, đối tượng này phải tham gia giao dịch dân sự một cách tự nguyện;

+ Một điều kiện khác mà người dân cần đảm bảo khi thực hiện các giao dịch dân sự là mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

+ Ngoài ra, hình thức của giao dịch dân sự cũng phải đảm bảo tính pháp lý, có như vậy, giao dịch dân sự mới được xem là có giá trị pháp lý toàn diện và đầy đủ.

– Theo quy định tại điểm a, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013,  hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Như vậy, theo quy định tại điều luật này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng thì mới có hiệu lực về mặt pháp luật.

– Theo quy định tại Điều 5 Luật công chứng 2014, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Đồng thời, hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Đối với trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

Từ nội dung phân tích ở trên, có thể thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực tại thời điểm công chứng. Đồng thời, hợp đồng chuyển nhượng công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

– Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, thời  điểm xác định đất đã được chuyển nhượng là thời điểm người sử dụng đất tiến hành đăng ký giao dịch tại cơ quan đăng ký đất đai.

3. Thời điểm xác định đất đã được chuyển nhượng có ý nghĩa như thế nào với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai:

Như nội dung đã phân tích ở phần mục trên, thời  điểm xác định đất đã được chuyển nhượng là thời điểm người sử dụng đất tiến hành đăng ký giao dịch tại cơ quan đăng ký đất đai. Thời điểm xác định đất đã được chuyển nhượng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai. Cụ thể:

– Bản chất của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai là sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Do đó, khi tham gia giao dịch, người dân luôn chú trọng đến vấn đề, khi nào hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hoàn tất và được công nhận tính pháp lý. Vậy nên, quy định về thời điểm xác định đất đã chuyển nhượng là cơ sở để người dân nắm bắt được tính pháp lý của giao dịch, đồng thời, đưa ra phương hướng xử lý phù hợp khi có rủi ro xảy ra.

– Trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có rất nhiều vấn đề phát sinh xảy ra. Những tình huống bất ngờ này ảnh hưởng trực tiếp đến quan hệ pháp lý của các cá nhân trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, thời điểm xác định đất sẽ được xem là cơ sở nhằm xác minh tính pháp lý của giao dịch, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch dân sự này.

– Thời điểm xác định đất đã được chuyển nhượng mang tính áp dụng chung nhất cho mọi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này giúp quá trình thực hiện các giao dịch liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách chuẩn chỉnh, toàn diện, đạt hiệu quả cao nhất. Đây cũng được xem là cơ sở để cơ quan Nhà nước quản lý hoạt động sử dụng đất đai của người dân một cách khách quan, tuần tự nhất. Bởi lẽ, liên quan đến đất đai sẽ có rất nhiều hoạt động pháp lý kèm theo. Nếu không đảm bảo tiến hành một cách chuẩn chỉnh, sẽ rất khó cho công tác xử lý của cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Hơn hết, quy định mà Nhà nước đưa ra giúp tạo nên tính chặt chẽ, logic trong hoạt động sử dụng và quản lý đất đai. Nó tạo ra mối quan hệ liên kết bền vững giữa khâu quản lý và khâu sử dụng, giúp đảm bảo tính khách quan, trật tự an toàn của trật tự an toàn xã hội liên quan đến vấn đề đất đai; quyền và lợi ích hợp pháp của người dân cũng được đảm bảo

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH

Đc 1: 402A Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận 6, TP.HCM

Đc 2: 64 Võ Thị Sáu, Phường Tân Định, Quận 1,TP.HCM

Chi nhánh tại Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Quang Vinh,Biên Hoà, Đồng Nai.

-Luật Sư Trần Minh Hùng-Trưởng văn phòng

Tel: 0972238006 (zalo-viber) 028.38779958

Email: vanphongluatsugiadinh@gmail.com 

Web: http://www.luatsugiadinh.net.vn

*Để thuận tiện cho quý khách khi muốn gặp trao đổi trực tiếp với luật sư, quý khách vui lòng liên hệ trước khi đến văn phòng. 

Trân trọng cảm ơn!