Nếu cơ quan có thẩm quyền xác định theo hướng này, thì căn cứ Điều 95 Luật Đất đai 2024, chỉ người sử dụng đất hợp pháp mới được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi. Người thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước không phải là người có quyền sử dụng đất, do đó không thuộc đối tượng được bồi thường về đất. Khi đó, quyền lợi của hộ gia đình sẽ giới hạn ở việc được bồi thường thiệt hại về tài sản do mình đầu tư hợp pháp gắn liền với nhà ở theo Điều 102 Luật Đất đai 2024 và Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP; được hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ thuê nhà tạm cư; được xem xét bố trí thuê hoặc mua nhà tái định cư theo chính sách quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Nếu việc chấm dứt hợp đồng thuê phát sinh thiệt hại ngoài phạm vi thu hồi bắt buộc thì có thể xem xét trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, trong trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội theo quyết định hành chính thì hợp đồng thuê chấm dứt do sự kiện pháp lý khách quan, không phải vi phạm hợp đồng.

Mặc khác, tại Điều 16 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 16. Bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa nhà ở cho người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ

Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ thì người đang thuê nhà không được bồi thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; mức bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.”

Bên cạnh đó, người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được thuê nhà ở tại nơi tái định cư; diện tích thuê mới tại nơi tái định cư tương đương với diện tích thuê cũ; giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà thuê tại nơi tái định cư được Nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của Chính phủ về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; trường hợp đặc biệt không có nhà tái định cư để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới; mức hỗ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê. Trường hợp có nhà tái định cư để bố trí nhưng người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không thuê thì không được hỗ trợ bằng tiền.

Việc bồi thường này còn được quy định tại Nghị đình 47 như sau:

Việc bồi thường nhà ở và công trình đối với người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước theo Điều 14 Nghị Định 47/2024 . Cụ thể:

- Nguyên tắc về bồi thường: Người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước không được bồi thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép.

- Bồi thường chi phí cải tạo, sửa chữa, nâng cấp: Tuy nhiên, người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước được bồi thường về chi phí cải tạo, sửa chữa, nâng cấp khi nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước nằm trong phạm vi thu hồi và phải phá dỡ.

- Quyết định bồi thường: Mức bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp trong trường hợp này được quyết định bởi Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương tại thời điểm có quyết định thu hồi để phá dỡ.

Về việc bố trí chỗ ở cho người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước bị thu hồi để phá dỡ. Cụ thể:

- Ưu tiên thuê nhà ở tại nơi tái định cư: Người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước bị thu hồi để phá dỡ được ưu tiên thuê nhà ở tại nơi tái định cư. Điều này có nghĩa là họ sẽ được ưu tiên cung cấp chỗ ở mới trong khu vực tái định cư.

- Giá thuê nhà ở: Giá thuê nhà ở cho trường hợp này sẽ được tính dựa trên giá thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước. Điều này có nghĩa là người sử dụng nhà ở bị thu hồi sẽ có cơ hội thuê nhà ở mới với mức giá tương đương với nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước.

- Hỗ trợ tiền tự lo chỗ ở mới: Nếu không có nhà ở tái định cư để bố trí cho người sử dụng nhà ở bị thu hồi, họ sẽ được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới. Mức hỗ trợ trong trường hợp này được xác định là 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà ở đang được thuê. Điều này giúp người bị thu hồi có thể tự mua hoặc thuê chỗ ở mới mà không gặp khó khăn tài chính lớn

Căn cứ theo quy định trên, có thể khẳng định rằng thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước sẽ được bồi thường với mức bồi thường như đã nêu trên.

Như vậy, nếu xác định theo phương án này, hệ quả pháp lý sẽ là: không được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất; không được bồi thường giá trị căn nhà thuộc sở hữu Nhà nước; không được bồi thường đối với phần diện tích cơi nới trái phép (nếu có) mà chỉ được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp mà hộ gia đình đã đầu tư hợp pháp; đồng thời được xem xét hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ thuê nhà tạm cư và bố trí thuê hoặc mua nhà tái định cư theo chính sách quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước của địa phương. Giá trị kinh tế trong trường hợp này thấp hơn đáng kể so với phương án thứ nhất vì không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất – là phần có giá trị lớn nhất trong cơ cấu bồi thường.

Như vậy, vấn đề pháp lý cốt lõi trong vụ việc này là xác định hiệu lực hiện tại của Quyết định số 93/QĐ-UBND-QLĐT và giá trị pháp lý của các Thông báo của Công ty Dịch vụ công ích Quận 4. Nếu chứng minh được rằng Quyết định 93 chưa từng bị thu hồi hợp pháp và các thông báo không đủ thẩm quyền làm mất hiệu lực quyết định hành chính của UBND Quận, thì có cơ sở vững chắc để yêu cầu được bồi thường đầy đủ về đất theo Luật Đất đai 2024. Ngược lại, nếu cơ quan Nhà nước xác định quan hệ pháp lý hiện tại là quan hệ thuê nhà và áp dụng Điều 16 Nghị định 88/2024/NĐ-CP, thì quyền lợi sẽ giới hạn ở mức bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa và các khoản hỗ trợ.

Đối chiếu Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP với hồ sơ vụ việc, nếu giả định không có cơi nới, lấn chiếm và Quyết định 93 vẫn còn hiệu lực độc lập, chưa bị hủy bỏ hoặc thay thế, thì có thể đặt vấn đề xem xét quyền lợi liên quan đến diện tích 87,29 m². Tuy nhiên, khả năng được bồi thường còn phụ thuộc vào việc Quyết định 93 có được xem là căn cứ xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp hay không, trong bối cảnh sau đó đã có các thông báo không bán và các hợp đồng thuê nhà được ký kết.

Về bản chất, Quyết định 93 là quyết định bán nhà, không phải quyết định giao đất hay công nhận quyền sử dụng đất. Nếu việc bán chưa hoàn tất và gia đình chưa được cấp giấy tờ xác lập quyền sở hữu, thì về pháp lý vẫn chưa trở thành chủ sở hữu hợp pháp. Việc sử dụng ổn định từ năm 1983 chỉ là tình trạng thực tế, không tự động làm phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp để được bồi thường đất như chủ sở hữu. Trong thực tế, do tồn tại các văn bản sau đó xác lập quan hệ thuê nhà, cơ sở yêu cầu bồi thường bằng đất là khá hạn chế.

Qua vụ việc trên luật sư nhận thấy gia đình nên đàm phàn, làm việc với cơ quan nhà nước theo hướng thứ nhất.

LS TRẦN MINH HÙNG