1.Luật sư tư vấn về xử lý trường hợp bị lấn, chiếm đất.

Công tác quản lý đất đai có những chuyển biến tích cực nhưng cũng không tránh khỏi việc thiếu sót trong công tác thanh tra kiểm tra để xảy ra các hành vi về lấn chiếm đất dẫn đến tranh chấp không đáng có. Nếu rơi vào trường hợp này, bạn cần phải xử lý như thế nào để vẫn giữ được tình cảm làng xóm nhưng vẫn giải quyết được triệt để vụ việc. Bạn có thể tự tìm hiểu các quy định của pháp luật về nội dung sau hoặc liên hệ với Văn Phòng Luật Sư Gia Đình để được tư vấn về:

- Căn cứ nào để xác định một hành vi là hành vi lấn chiếm đất.

- Thủ tục khởi kiện tại Tòa án để đòi lại đất.

- Hành vi lấn, chiếm đất có bị xử lý hành chính hay không? Mức xử phạt như thế nào?

- Có bắt buộc phải hòa giải trong trường hợp này để yêu cầu trả lại đất không?

2. Tư vấn quy định về cách giải quyết khi bị lấn, chiếm đất

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Văn Phòng Luật Sư Gia Đình, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất về người hàng xóm hành vi đánh chị

Theo như thông tin mà chị cung cấp thì gia đình nhà hàng xóm có hành vi lấn đất và hành vi sử dụng vũ lực gây ảnh hưởng đến sức khỏe của chị. Đây là hành vi cố ý gây thương tích đối với chị. Điều 134 Bộ luật hình sự 2015 sửa đổi bổ sung 2017 quy định về tội cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khoẻ của người khác:

“1. Người nào cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác mà tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 11% đến 30% hoặc dưới 11% nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Dùng vũ khí, vật liệu nổ, hung khí nguy hiểm hoặc thủ đoạn có khả năng gây nguy hại cho nhiều người;

b) Dùng a-xít nguy hiểm hoặc hóa chất nguy hiểm;

c) Đối với người dưới 16 tuổi, phụ nữ mà biết là có thai, người già yếu, ốm đau hoặc người khác không có khả năng tự vệ;

d) Đối với ông, bà, cha, mẹ, thầy giáo, cô giáo của mình, người nuôi dưỡng, chữa bệnh cho mình;

đ) Có tổ chức;

e) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;

g) Trong thời gian đang bị giữ, tạm giữ, tạm giam, đang chấp hành án phạt tù, đang chấp hành biện pháp tư pháp giáo dục tại trường giáo dưỡng hoặc đang chấp hành biện pháp xử lý vi phạm hành chính đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc, đưa vào trường giáo dưỡng hoặc đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc;

h) Thuê gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác hoặc gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác do được thuê;

i) Có tính chất côn đồ;

k) Đối với người đang thi hành công vụ hoặc vì lý do công vụ của nạn nhân....”

Căn cứ vào các quy định trên, trong trường hợp này chị hoàn toàn có quyền làm đơn tố giác ra cơ quan công an nơi mà chị đang cư trú yêu cầu họ bảo vệ quyền và lợi ích của mình. Khi nhận được tin tố cáo, cơ quan điều sẽ tiến hành điều tra và xác minh vụ việc. Nếu nhận thấy có dấu hiệu tội pham, cơ quan công an sẽ tiến hành khởi tố người có hành vi cố ý gây thương tích đối với chị. Trường hợp hành vi không cấu thành tội phạm thì sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điểm e Khoản 3 Điều 5 Nghị định 167/2013/NĐ-CP:

“3. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

e) Xâm hại hoặc thuê người khác xâm hại đến sức khỏe của người khác;”   

Thứ hai về việc tranh chấp đất đai

Điều 202 Luật đất đai năm 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai...”

Khi phát hiện ra sai phạm của gia đình bên cạnh, chị hoàn toàn có quyền yêu cầu UBND xã/phường yêu cầu tiến hành hòa giải. Nếu như nhà hàng xóm có sự lấn chiếm sang nhà chị trong quá trình xây dựng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ yêu cầu gia đình đó tạm dừng xây dựng và hoàn trả lại phần diện tích đất đã lấn chiếm. Trường hợp hòa giải tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất không thành, chị có thể làm đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận/huyện nơi chị đang cư trú yêu cầu tòa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chị theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

”Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;…”

Xin cảm ơn luật sư!

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Văn Phòng Luật Sư Gia Đình. Chúng tôi xin tư vấn vấn đề của bạn như sau:

Cơ sở pháp lý:

- Luật Đất đai năm 2013.

- Luật Nhà ở năm 2005.

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.

- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất 

trước hết, cần phải xác định phần đất mà bạn lấn chiếm là đất giáp ranh hay đất của nhà hàng xóm. Việc xác định phần đất lấn chiếm sẽ do Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn đo đạc và xác minh.

1. Trường hợp đất bị lấn chiếm là phần đất giáp ranh

Theo Điểm b Khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014: Trường hợp đnag sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo ra soát điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, người đang sử dụng đất được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, nếu việc sử dụng đất của bạn là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương, đất được sử dụng không sai mục đích, không có tranh chấp thì phần đất mà bạn lấn chiếm có thể được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với bạn.

Nếu phần đất mà bạn lấn chiếm không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của ủy ban nhân dân cấp huyện thì phần đất bạn lấn chiếm có thể bị tịch thu, bạn có thể sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo quy định tại Điều 10 Nghị định 102/2014: 3. Phạt tiền từ 3.000.000 đến 5.000.000 đồng đối với các hành vi lấn chiếm đất trồng lúa, đất trồng rừng đặc dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này. Đồng thời, bạn bị buộc trả lại đất lấn chiếm theo quy định tại Điểm b Khoản 5 Điều này.

2. Trường hợp đất bị lấn chiếm là phần đất thuôc sở hữu của nhà hàng xóm

Điều 12 Luật đất đai 2013 quy định những hành vi bị nghiêm cấm:

1. Lấn chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

Như vậy, hành vi của bạn xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai của gia đình hàng xóm. Do đó, bạn có thê thỏa thuận với hàng xóm về mức chi phí bồi thường trong trường hợp này. Nếu không thể thỏa thuận về mức giá bồi thường thì có thể lấy mức giá đất tại thời điểm đó của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm căn cứ tính giá bồi thường.

Nếu không thỏa thuận được, hai bên có thể gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã để hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 (Hòa giải tranh chấp đất đai):

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nếu hòa giải không thành, tranh chấp được giải quyết tại Tòa án thì Tòa án sẽ căn cứ thực trạng sử dụng đất, mục đích sử dụng đất của hai bên để đưa ra quyết định. 

Bạn có thể sẽ không bị buộc phải phá dỡ nhà để trao trả đất cho nhà hàng xóm nếu không thuộc một trong các trường hợp phải phá dỡ nhà theo Điều 83 Luật Nhà ở 2005: 

1. Nhà ở bị hư hỏng, xuống cấp, có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có thầm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng.

2. Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

3. Nhà chung cư cao tầng hết niên hạn sử dụng.

4. Nhà thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Tuy nhiên bạn phải bồi thường phần diện tích bị lấn chiếm theo quyết định của Tòa án.

Trân trọng.!

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com