Tranh chấp hợp đồng cầm cố giấy tờ nhà đất giữa cá nhân với cá nhân là một loại tranh chấp đất đai trở nên khá phổ biến hiện nay trong khi việc cầm cố giấy tờ nhà đất tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Như vậy, khi phát sinh tranh chấp về hợp đồng cầm cố giấy tờ nhà đất giữa cá nhân với cá nhân thì giải quyết như thế nào? Trong phạm vi bài viết, chúng tôi sẽ làm rõ về vấn đề này.

Cầm cố tài sản là một biện pháp bảo đảm mà pháp luật ghi nhận nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo quy định tại Điều Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 thì cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Hợp đồng cầm cố tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Cầm cố tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố. Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Các giấy tờ nhà đất không được cầm cố Theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì các loại giấy tờ đất hợp lệ bao gồm:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

Hiện nay, các giấy tờ nhà đất hợp pháp được Nhà nước thừa nhận thống nhất chung cả nước còn được gọi là sổ đỏ, sổ hồng và chính xác nhất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận). Giấy chứng nhận là cơ sở pháp lý xác nhận quyền sở hữu hợp pháp của người sử dụng đất.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 thì tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản khác. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận không phải là vật, tiền, giấy tờ có giá hay quyền tài sản khác, do đó, Giấy chứng nhận không phải là tài sản. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều người vẫn lầm tưởng Giấy chứng nhận là tài sản, có thể đại diện cho nhà đất để đem đi cầm cố. Do đó, các giao dịch cầm cố giấy tờ nhà đất ngày một nhiều dù chứa đựng rất nhiều rủi ro.

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp tại Tòa án

Thông thường, khi phát sinh tranh chấp cầm cố giấy tờ đất giữa các cá nhân với nhau, các bên cần ưu tiên thỏa thuận để giải quyết tranh chấp. Đây là phương án tối ưu nhất, việc tự thỏa thuận không chỉ nhanh chóng giải quyết vấn đề mà còn tiết kiệm thời gian, công sức của các bên.

Tranh chấp cầm cố giấy tờ nhà đất cá nhân với cá nhân là tranh chấp dân sự nên cơ quan có thẩm quyền giải quyết Tòa án theo Khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Ngoài ra, Tòa án cấp huyện nơi nhà đất tọa lạc có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này.

Sau khi xác định Tòa án có thẩm quyền, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện gồm đến Tòa án:

• Đơn khởi kiện (phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự);
• Bản sao các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện;
• Các tài liệu, chứng cứ khác hiện có để chứng minh yêu cầu khởi kiện

Tòa án có trách nhiệm cấp ngay người khởi kiện giấy xác nhận đã nhận đơn. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiện thụ lý hay không. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để người khởi kiện đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Khi đó, Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theo đúng trình tự pháp luật.

Trân trọng.

LS TRẦN MINH HÙNG TRƯỞNG VPLS GIA ĐÌNH TƯ VẤN LUẬT TRÊN TRUYỀN HÌNH TPHCM