BÀI BẢO VỆ CHO ÔNG NGUYỄN VĂN SƠN TRONG PHIÊN TÒA SƠ THẨM TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Tôi luật sư Trần Minh Hùng – Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh. Tôi kính mong Qúy tòa chấp nhận toàn bộ yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Văn Sơn với những lý do như sau:

1.    Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là “Buộc ông Lê Ngọc Thiều và bà Nguyễn Thị Trên trả lại cho ông Nguyễn Viết Ánh nhà đất số 528 đường Quốc lộ 13, khu phố 6, phường Hiệp Bình Phước, TP. Hồ Chí Minh” và “Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC568679 do UBND thành phố Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh cấp ngày 11/8/2005 đã cấp cho ông Thiều và bà Trên, đồng thời hủy phần cập nhật chuyển nhượng sang tên cho ông Sơn ngày 20/9/2011” là không có cơ sở.

Thứ nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà đất tại địa chỉ 528 Quốc lộ 13, KP6, phường Hiệp Bình Phước, Tp. Hồ Chí Minh cho ông Lê Ngọc Thiều và bà Nguyễn Thị Trên là đúng quy định.

Căn cứ tại bút lục số 419, Văn bản số 1414/UBND-TNMT về việc “ý kiến liên quan đến vụ kiện dân sự” của Ủy ban nhân dân Thành phố Thủ Đức đề ngày 16/3/2022 thể hiện rõ nội dung Ủy ban nhân dân quận Thủ Đức cũ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà đất tại địa chỉ số 528 Quốc lộ 13, khu phố 6, phường Hiệp Bình Phước, Tp. Hồ Chí Minh là phù hợp với quy định.

Như vậy, Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh cấp GCN số AC568679 đối với nhà đất số 528 đường Quốc lộ 13, khu phố 6, phường Hiệp Bình Phước, TP. Hồ Chí Minh cho ông Thiều và bà Trên vào năm 2005 là đúng quy định của pháp luật.

Thứ ông, việc ông Sơn được đăng ký biến động trang 4 lên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà đất tại địa chỉ 528 Quốc lộ 13, KP6, phường Hiệp Bình Phước, Tp. Hồ Chí Minh năm 2011 là đúng quy định pháp luật và là người thứ ba ngay tình và được pháp luật bảo vệ.

Năm 2011, ông Sơn nhận chuyển nhượng nhà đất trên từ ông Thiều và bà Trên là đúng quy định. Và được Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh cũ cập nhật đăng ký biến động tại trang 4 cho ông Nguyễn Văn Sơn vào ngày 20/9/2011 là đúng theo quy định của pháp luật.

+ Ông Sơn nhận chuyển nhượng công khai, có hợp đồng công chứng và sau đó đã được cơ quan đăng ký đất đai cập nhật sang tên ngày 20/9/2011 theo đúng quy định pháp luật.

+ Ngoài ra, không có căn cứ cho thấy tại thời điểm nhận chuyển nhượng, ông Sơn biết hoặc phải biết quyền sử dụng đất của ông Thiều, bà Trên đang có tranh chấp hoặc có ngăn chặn từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau khi nhận chuyển nhượng thì ông Sơn đã quản lý, sử dụng nhà đất ổn định trong thời gian dài.

*Căn cứ theo khoản 1, Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

…

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.”

=> Vì vậy, từ những căn cứ đã viện dẫn trên, ông Nguyễn Văn Sơn có đủ cơ sở để được xác định là người thứ ba ngay tình tại thời điểm nhận chuyển và được pháp luật bảo vệ, không thể mặc nhiên hủy giao dịch và đăng ký biến động của ông Sơn.

2.    Đối với yêu cầu độc lập của ông Sơn là “Tuyên Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 41077 ngày 21/11/2016 tại Phòng Công chứng số 3, TP. Hồ Chí Minh giữa bà Nguyễn Ngọc Phượng, ông Nguyễn Văn Sơn và ông Lê Văn Công là vô hiệu vì vi phạm điều cấm của luật và gian dối.” là có cơ sở.

Thứ nhất, giá chuyển nhượng ghi trong Hợp đồng công chứng không phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế giữa các bên.

Ngày 21/11/2016, vợ chồng bà Nguyễn Ngọc Phượng và Nguyễn Văn Sơn có ký Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với nhà đất tại thửa đất số 421, tờ bản đồ số 17, diện tích 129,9 m² tại địa chỉ số 528 Quốc lộ 13, Khu phố 19, Phường Hiệp Bình, Thành phố Hồ Chí Minh theo số công chứng 41077 tại Phòng Công chứng số 3 cho ông Lê Văn Công, sinh năm 1976.

Tuy nhiên, giá trị thực tế mua bán đối với nhà đất trên theo Hợp đồng đặt cọc ngày 27/10/2016 là 4.500.000.000 đồng. Nhưng trong Hợp đồng số công chứng 41077 chỉ ghi 850.000.000 đồng nhằm giảm nghĩa vụ thuế cho ông Công, theo yêu cầu của ông Công. Đồng thời, ông Công đã thanh toán cho vợ chồng ông Nguyễn Văn Sơn tổng cộng 2.800.000.000 đồng, gồm 150.000.000 đồng tiền đặt cọc ngày 27/10/2016 và 2.650.000.000 đồng ngày 27/11/2016.

Ngày 22/12/2016, ông Nguyễn Văn Sơn đã bàn giao nhà đất cho ông Công quản lý theo biên bản bàn giao tài sản. (có sự xác nhận tại đơn yêu cầu độc lập của ông Công và bà Hiền). Trong khi đó, nghĩa vụ thanh toán toàn bộ số tiền còn lại 1.700.000.000 đồng chưa được hoàn thành.

=>Như vậy, giá chuyển nhượng thực tế 4.500.000.000 đồng và giá ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng là 850.000.000 đồng có sự chênh lệch rất lớn, điều này vi phạm điều cấm theo quy định của pháp luật. 

Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Công và ông Sơn là vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 117 Luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”

=> Như vậy, theo quy định trên thì giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định, trong đó mục đích và nội dung của giao dịch không được vi phạm điều cấm của luật. Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện có hiệu lực tại Điều 117 thì vô hiệu.

*Căn cứ theo Điều 123 Luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”

*Căn cứ điểm b, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định:

“Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;”

Như vậy, theo quy định đã viện dẫn trên thì điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khi đất không có tranh chấp.

Tuy nhiên, tại thời điểm năm 2016 ông Sơn chuyển nhượng nhà đất số 528 đường Quốc lộ 13, khu phố 6, phường Hiệp Bình Phước, TP. Hồ Chí Minh cho ông Sơn thì nhà đất này đã có tranh chấp. Vì nhà đất đã bị ngăn chặn giao dịch chuyển nhượng theo Quyết định giám đốc thẩm số 23/2014/DS-GĐT ngày 20/5/2014.

Việc chuyển nhượng trong tình trạng pháp lý này là trái với điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm cho giao dịch không đáp ứng điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 và có cơ sở xác định vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Thứ ba, ông Công chưa thanh toán đủ số tiền còn lại cho ông Sơn, là vi phạm nghĩa vụ thực hiện việc trả tiền.

Theo thỏa thuận giữa các bên, giá chuyển nhượng nhà đất là 4.500.000.000 đồng. Sau khi ký kết, ông Lê Văn Công mới thanh toán cho ông Nguyễn Văn Sơn và bà Nguyễn Ngọc Phượng tổng số tiền 2.800.000.000 đồng, gồm 150.000.000 đồng tiền đặt cọc ngày 27/10/2016 và 2.650.000.000 đồng thanh toán ngày 27/11/2016. Như vậy, so với tổng giá chuyển nhượng 4.500.000.000 đồng, ông Công còn chưa thanh toán số tiền 1.700.000.000 đồng. Mặc dù ông Sơn đã bàn giao nhà đất cho ông Công vào ngày 22/12/2016, nhưng đến nay ông Công vẫn chưa thanh toán đầy đủ số tiền còn lại theo thỏa thuận.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 440 Luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 440. Nghĩa vụ trả tiền

1. Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền theo thời hạn, địa điểm và mức tiền được quy định trong hợp đồng.”

Từ những căn cứ đã viện dẫn trên, ông Công chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán cho ông Sơn, bà Phượng theo quy định và làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông Sơn và bà Phượng.

3.    Đối với  yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý khi tuyên Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 41077 ngày 21/11/2016 tại Phòng Công chứng số 3, Thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Nguyễn Ngọc Phượng, ông Nguyễn Văn Sơn và ông Lê Văn Công vô hiệu.

Thứ nhất, căn cứ theo Khoản 2, Điều 131 Luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

…

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.”

Như vậy, theo quy định trên hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Công với ông Sơn và bà Phượng là vô hiệu thì hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu là buộc ông Lê Văn Công phải bàn giao lại cho tôi phần diện tích nhà đất không bị thu hồi là 120,1 m² tại địa chỉ 528 Quốc lộ 13, Khu phố 19, Phường Hiệp Bình, Thành phố Hồ Chí Minh cùng với số tiền bồi thường 10.022.221.876 đồng. Tôi đồng ý hoàn trả cho ông Lê Văn Công số tiền đã thanh toán là 2.800.000.000 đồng, cấn trừ vào số tiền ông Công phải thanh toán cho tôi; thì ông Công còn phải trả cho tôi số tiền còn lại là 7.222.221.876 đồng là có cơ sở.

Thứ hai, căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC568679 do UBND Thành phố Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh cấp ngày 11/8/2005 cho ông Thiều và bà Trên, được Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh cũ cập nhật biến động trang tư ngày 20/9/2011 cho ông Sơn đối với thửa đất số 421, tờ bản đồ số 17, diện tích 129,9 m².

Căn cứ theo bản đồ hiện trạng vị trí áp ranh do Trung tâm Đo đạc Bản đồ - Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hồ Chí Minh xác nhận ngày 11/06/2026 có diện tích thực tế đối với nhà đất tại địa chỉ số 528 QL13, phường Hiệp Bình, TP. Hồ Chí Minh là 200,2 m², diện tích theo ranh GCN là 129,3 m² và diện tích chưa được cấp GCN là 70,9 m².

Căn cứ theo phương án chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bổ sung ngày 17/3/2026 của UBND phường Hiệp Bình, Thành phố Hồ Chí Minh thì nhà đất tại địa chỉ số 528 QL13, phường Hiệp Bình, TP. Hồ Chí Minh bị thu hồi đất với diện tích là 80,1 m². Như vậy, tổng diện tích đối với nhà đất này là 200,2 m². Sau khi bị thu hồi 80,1 m² (mặt trước), diện tích còn lại là: 200,2 m² - 80,1 m² = 120,1 m² (mặt sau). Đây là phần diện tích còn lại sau khi Nhà nước thu hồi.

Ông Sơn là người sử dụng hợp pháp đối với nhà nhà đất trên có tổng diện tích là 200,2 m². Khi Nhà nước thu hồi 80,1 m² trong phần diện tích 70,9 m² đất chưa được cấp giấy chứng nhận. Mặc dù, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Sơn bị Nhà nước thu hồi 9,8 m2 trong tổng diện tích 129,9 m2 được công nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng phần diện tích thu hồi còn lại là 70,9 m², dù chưa được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng đây là toàn bộ khu đất mà ông Sơn mua từ vợ chồng ông Thiều, bà Trên, sau đó quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài từ năm 2011 đến nay.

Do đó, ông Sơn vẫn là người quản lý sử dụng hợp pháp đối với phần tích 200,2 m².

Thứ ba, ông Sơn có đủ điều kiện để được nhận số tiền bồi thường 10.022.221.876 đồng từ UBND phường Hiệp Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

Căn cứ theo điểm a khoản 1 và điểm d khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định:

“Điều 95. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Các trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bao gồm:

a) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm;

   …

2. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này được bồi thường về đất khi có một trong các điều kiện sau đây:

…

d) Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;”

*Căn cứ theo khoản 1 Điều 98 Luật Đất đai 2024 quy định:

“Điều 98. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1.    Hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế đang sử dụng đất ở, đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luật này thì được bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi.”

=>Như vậy, theo quy định trên, ông Sơn đủ điều kiện được bồi thường về đất. Việc phần diện tích 70,9 m² chưa được thể hiện trên Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc ông Sơn không có quyền lợi đối với phần diện tích này. Quyền được bồi thường phải được xác định trên cơ sở hồ sơ đất đai, nguồn gốc sử dụng, quá trình sử dụng thực tế và phương án bồi thường đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Từ những phân tích nêu trên, tôi kính đề nghị hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Văn Sơn và bà Nguyễn Ngọc Phượng.

- Tuyên Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 41077 ngày 21/11/2016 tại Phòng Công chứng số 3, TP. Hồ Chí Minh giữa bà Nguyễn Ngọc Phượng, ông Nguyễn Văn Sơn và ông Lê Văn Công là vô hiệu vì vi phạm điều cấm của luật và gian dối.

- Yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý khi tuyên Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 41077 ngày 21/11/2016 tại Phòng Công chứng số 3, Thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Nguyễn Ngọc Phượng, ông Nguyễn Văn Sơn và ông Lê Văn Công vô hiệu.

- Buộc ông Lê Văn Công phải bàn giao lại cho tôi phần diện tích nhà đất không bị thu hồi là 120,1 m² tại địa chỉ 528 Quốc lộ 13, Khu phố 19, Phường Hiệp Bình, Thành phố Hồ Chí Minh cùng với số tiền bồi thường 10.022.221.876 đồng. Tôi đồng ý hoàn trả cho ông Lê Văn Công số tiền đã thanh toán là 2.800.000.000 đồng, cấn trừ vào số tiền ông Công phải thanh toán cho tôi; ông Công còn phải trả cho tôi số tiền còn lại là 7.222.221.876 đồng.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2026

                                                                         NGƯỜI BẢO VỆ

                                                                    Luật Sư TRẦN MINH HÙNG