Bước 1: Ký cam kết 3 bên (Người bán - Người mua - Ngân hàng nhận thế chấp)
Sau khi đã ưng ngôi nhà, mảnh đất đang thế chấp ngân hàng, ký cam kết 3 bên là việc đầu tiên người mua cần làm để thực hiện thủ tục mua bán. Biên bản cam kết này sẽ ràng buộc quyền và nghĩa vụ của 3 bên về việc thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản (căn nhà thế chấp)... Các điều khoản thỏa thuận trong biên bản phải cụ thể, rõ ràng, quy định khi giải chấp ai là người giữ sổ, xử lý thế nào khi có các tình huống phát sinh, ví dụ như không thể tách sổ.
Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội), trường hợp không đạt được cam kết 3 bên nói trên mà người bán vẫn hứa hẹn làm được thủ tục sang tên là điều không thể. “Căn cứ Điều 320 và 323 Bộ Luật dân sự 2015, mọi giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp sẽ do bên nhận thế chấp (ngân hàng) giữ. Bên thế chấp không được quyền mua bán, chuyển nhượng/ tặng/ cho nhà đất đó trừ trường hợp bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý. Do vậy, bên bán chưa hoặc không thỏa thuận được với ngân hàng mà vẫn tiến hành chuyển nhượng bằng giấy tay thì giao dịch dân sự này là vô hiệu (theo Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015)” - Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho biết.
Bước 2: Thanh toán tiền mua nhà đất
Người mua mở một tài khoản tại Ngân hàng đang nhận thế chấp nhà đất mà họ định mua. Sau đó nộp tiền vào tài khoản trên trong một lần hoặc theo giai đoạn thanh toán đã thỏa thuận trong biên bản cam kết 3 bên. Việc mở tài khoản mỗi ngân hàng có mẫu khác nhau nên người mua cần liên hệ với ngân hàng để được hướng dẫn cụ thể nhất.
Lưu ý:
- Trường hợp tiền bán nhà ít hơn khoản nợ (cả gốc lẫn lãi) của bên bán với ngân hàng thì người bán cần nộp thêm phần còn thiếu để ngân hàng tiến hành thủ tục giải chấp.
- Trường hợp tiền bán nhà nhiều hơn khoản nợ (cả gốc lẫn lãi) của bên bán với ngân hàng thì bên mua có trách nhiệm nộp khoản tiền bằng với khoản nợ cho ngân hàng để thanh toán khoản nợ cho bên bán. Lúc này, bên bán sẽ được ngân hàng xóa thế chấp và trả lại giấy tờ nhà. Sau khi trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng, bên bán và bên mua sẽ tự thỏa thuận với nhau về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại.
Bước 3: Lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
Đây là bước tiếp theo bạn cần làm sau khi ngân hàng đã nhận đủ tiền và tiến hành giải chấp sổ đỏ. Lúc này, người bán và người mua sẽ cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất. Các giấy tờ mà 2 bên cần chuẩn bị để làm thủ tục công chứng gồm có:
- Giấy tờ tùy thân (chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy xác nhận tình trạng độc thân của địa phương nơi thường trú hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu các bên tự soạn từ trước)
- Phiếu yêu cầu công chứng.
Trường hợp 2 bên đã soạn sẵn hợp đồng mua bán, công chứng viên sẽ xem xét hợp đồng này, nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang bước tiếp theo. Nếu không đáp ứng sẽ yêu cầu sửa đổi, bổ sung hoặc từ chối công chứng.
Trường hợp 2 bên chưa soạn hợp đồng mua bán, công chứng viên sẽ là người soạn thảo giúp và có sự xác nhận của cả bên bán lẫn bên mua.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Tương tự các giao dịch chuyển nhượng nhà đất thông thường, các bên tham gia mua bán BĐS đang thế chấp ngân hàng cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, cụ thể là nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân (TNCN), trừ những trường hợp được miễn theo Luật định. Khoản thuế, phí này đem nộp tại Chi cục thuế nơi có nhà đất cần chuyển nhượng. Công thức tính số tiền phải nộp cho các loại thuế, phí như sau:
. Thuế TNCN = 2% x Giá chuyển nhượng
. Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích đất x Giá đất
Lưu ý, giá đất nói trên được xác định dựa theo khung giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng. Ngoài thuế TNCN và lệ phí trước bạ, quá trình giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phát sinh một số chi phí khác mà 2 bên bán - mua cần lưu ý và chi trả đầy đủ, ví dụ như phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, lệ phí đăng ký biến động đất đai...
Bước 5: Hoàn tất thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai
Tại bước cuối cùng này, 2 bên bán - mua cần chuẩn bị sẵn hồ sơ gồm: Đơn đăng ký biến động theo mẫu, hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất, chứng từ thể hiện đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính... Sau đó nộp hồ sơ này tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà đất đó. Nếu hồ sơ đạt yêu cầu, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xác nhận thông tin chuyển nhượng vào Sổ địa chính và ghi xác nhận vào Giấy chứng nhận. Thời hạn giải quyết không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa…
Linh Phương (TH)
LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN LUẬT TRÊN HTV
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, Truyền hình Quốc Hội Việt Nam, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống,Thanh niên, Tiền Phong Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, hợp đồng kinh tế thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)