1.
Tư vấn việc mua nhà đang có tranh chấp
Câu hỏi:
Mua nhà đang có tranh chấp? Tôi đang
có ý định mua một căn nhà đang có tranh chấp. Căn nhà tôi định mua có sân trước
nhà và tôi có xin thông tin của quận thì được trả lời nó là đất cống thoát nước
chung của khu vực. Tuy nhiên tôi không hiểu tại sao sân đó đã được công nhận là
sở hữu riêng của căn nhà tôi định mua và được công nhận trong GCNQSDĐ. Hiện nay
hàng xóm có đơn khởi kiện chủ sở hữu căn nhà đó về phần sân lấn chiếm. Giờ tôi
muốn mua nhưng có đơn khởi kiện thì tôi có tiến hành mua bán được không?
Luật sư Gia Đình tư vấn:
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1
Điều 188
Luật đất đai năm 2013 quy định về
điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện
sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường
hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản
1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê
biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Như vậy
Một trong những điều kiện khi thực
hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất không có tranh chấp. Tuy nhiên theo
thông tin bạn cung cấp: căn nhà bạn mua đang tranh chấp về quyền sử dụng thửa
đất làm sân giữa chủ sở hữu căn nhà với hàng xóm. Do đó chủ sở hữu căn nhà
không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng nhà và đất. Chính vì thế bạn
không thể mua được căn nhà và phần đất trên.
Nếu bạn muốn mua được thì bạn cần
phải chờ sau khi giải quyết xong tranh chấp đất đai giữa chủ sở hữu nhà ở với
hàng xóm. Thời gian giải quyết tranh chấp trên nhanh hay chậm phụ thuộc vào các
tình tiết thực tế của tranh chấp trên. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi cho mình,
bạn không nên thỏa thuận mua bán phần diện tích đất đó trong thời gian này
2.
Cách thức để xác định bất động sản có tranh chấp hay không?
Trước khi đưa ra quyết định mua nhà,
người mua cần phải cân nhắc đến nhiểu yếu tố như: tiền bạc, diện tích, nơi tọa
lạc của bất động sản,…Tuy nhiên, không ít người quên lưu ý đến một vấn đề vô
cùng quan trọng đó là liệu bất động sản đó có đang thuộc diện tranh chấp hay
không? Hậu quả pháp lý khi mua nhầm bất động sản đó là gì?
Để hiểu rõ vấn đề này, người mua cần
nắm rõ một số thông tin sau:
1. Cách thức liên hệ có quan có thẩm
quyền: liên hệ với UBND phường/xã; phòng TN&MT quận/huyện, văn phòng đăng
ký đất đai chi nhánh quận/huyện…để nhờ cung cấp thông tin. Cụ thể:
- Liên hệ với UBND phường/xã nơi có
nhà, đất để xem có đang bị niêm yết về việc phân chia di sản thừa kế hay không;
hoặc có bị ngăn chặn việc khai di sản thừa kế hay không.
- Gặp trực tiếp cán bộ tư pháp
phường/xã để tìm hiểu nhà, đất có ai đang gửi đơn giải quyết tranh chấp hay
không.
- Liên hệ với cơ quan thi hành án
tìm hiểu xem căn nhà có bị yêu cầu thi hành án bởi một bản án có hiệu lực pháp
luật hay không.
- Có thể liên hệ phòng TN&MT quận/huyện,
văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận/huyện để hỏi thông tin căn nhà có bị
áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của tòa án hay cơ quan thi hành án hay
không.
2. Các bước kiểm tra thông tin pháp
lý của bất động sản:
Thứ nhất, bất động sản dự định mua
phải có bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất (GCN). Không bao giờ chấp nhận đặt cọc khi chỉ nhìn
thấy GCN photocopy dù có công chứng hoặc chứng thực sao y bản chính. Lý do là
nhiều khả năng bất động sản đó đang bị thế chấp ở ngân hàng hoặc một nơi nào
khác nên chủ nhà mới không giữ GCN bản chính.
Thứ hai, kiểm tra về quyền sở hữu
tài sản, xem người đứng tên trên GCN để xác định đây là tài sản riêng của một
người, của vợ chồng hay đồng sở hữu của nhiều người.
Nếu GCN xác định chỉ có một người
đứng tên thì phải kiểm tra người ấy có vợ, chồng hay không, tình trạng hôn nhân
hiện tại. Nếu chủ sở hữu ly hôn phải kiểm tra bản án có phân chia tài sản chung
không.
Trường hợp là đồng sở hữu, đồng thừa
kế thì cần kiểm tra GCN có ghi đại diện hay không. Nếu mua nhà dự án cũng phải
kiểm tra xem ai là chủ sở hữu tài sản và họ đã có quyền đứng bán tài sản hay
chưa.
Chính vì vậy, việc xác định pháp lý
bất động sản là một trong những giai đoạn cần thiết khi quyết định nhận chuyển
nhượng một bất động sản bất kỳ, nhằm tránh những tranh chấp phiền hà, không
đáng có.
3.
Tranh chấp đất đai là gì? Thế nào là đất đang có tranh chấp?
1. Tranh chấp đất đai là gì?
Đất đai: Điều 4 Thông tư
14/2012/TT-BTNMT quy định về khái niệm Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị
trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi
nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất
trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội như: thổ
nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư
trú và hoạt động sản xuất của con người.
Tranh chấp đất đai: Quy định tại
khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền,
nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
2. Các đặc điểm và nguyên nhân của
tranh chấp đất đai
Nguyên nhân dấn tới tranh chấp đất
đai: Về nguyên nhân chủ quan xuất phát từ việc công tác quản lý nhà nước về đất
đai còn nhiều thiếu sót, không chặt chẽ. Kèm theo sự phân công, phân cấp trách
nhiệm quản lý đất đai còn nhiều sai phạm, trình độ quản lý của cán bộ địa
phương còn non kém. Quy hoạch sử dụng đất đai còn lộn xộn, sử dụng đất không
hợp lý, ban hành văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh và quản lý đất đai không
rõ ràng. Về công tác lãnh đạo, chỉ đạo của bán bộ còn tiếu sát sao. Về nguyên
nhân khách quan do đất đai trở thành tài sản có giá trị nên tác động đến tâm lý
của nhiều người dẫn đến tình trạng bất chấp để tranh chấp để kiếm lợi ích.
Quan hệ đất đai là quan hệ dân sự
nhưng vì phạm vi và tính đặc thù của nó nên trở nên rất đặc biệt. Vì cũng là
một giao dịch dân sự nên mang các đặc điểm chung của một tranh chấp dân sự thì
tranh chấp đất đai còn mang những đặc điểm đặc trưng riêng như sau:
Chủ thể của tranh chấp đất đai là
chủ thể có quyền quản lý và quyền sử dụng đất bao gồm: cá nhân, hộ gia đình, tổ
chức. Quyền sử dụng đất của các chủ thể nêu trên được xác lập dựa trên quyết
định giao đất, cho thuê đất hoặc sự công nhận, cho phép chuyển nhượng của Nhà
nước đối với diện tích đất đang sử dụng.
Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất
đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia với tư cách là người quản lý
hoặc người sử dụng đất .Do đó khi tranh chấp chỉ xảy ra khi các chủ thể tranh
chấp đất đai có mâu thuẫn và bị xâm phạm đến quyền lợi về quản lý và sử dụng
đất đai. Và những chủ thể có liên quan đến những quyền này mới được đề nghị
giải quyết tranh chấp
Về đối tượng của tranh chấp đất đai
là quyền quản lý và quyền sử dụng đất đai. Đối tượng mà các chủ thể tranh chấp
hướng tới là quyền được sử dụng và quản lý trên một phần đất cụ thể, chỉ khi
đối tượng của tranh chấp là quyền sử dụng và quản lý đất đai thì mới được gọi
là tranh chấp đất đai. Nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp
liên quan đến các vấn đề liên quan đến đất đai như diện tích, quyền sử dụng,
mục đích sử dụng, các giao dịch dân sự liên quan.
Về hậu quả của tranh chấp đất đai:
Tranh chấp đất đai phát sinh gây ra hậu quả về nhiều mặt như gây mất ổn định về
chính trị và phá vỡ mối quan hệ xã hội, trật tự quản lý đất đai, ảnh hưởng trực
tiếp đến lợi ích của cá nhân, tổ chức, Nhà nước
3. Các trường hợp được xem là đất
đai có tranh chấp
Trên thực tế giải quyết tranh chấp
đất đai nhìn chung có các dạng tranh chấp liên quan đến đất đai được chia thành
những trường hợp như sau:
Trường hợp thứ nhất: Tranh chấp đất
đai thuộc vào dạng tranh chấp xác định chủ thể có quyền sử dụng đất
Tranh chấp về quyền sử dụng đất là
những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai đó có quyền sử dụng đát hợp
pháp với thửa đất, mảnh đất nào đó. Đây là các trường hợp liên quan đến việc
công nhận người nào mới thật sự là người có quyền sử dụng đất trên một phần đất
đang có tranh chấp. Ví dụ như tranh chấp diện tích đất do bị cấp trùng, lấn
chiếm đất đai, tranh chấp ranh giới đất liền kề mà cơ quan nhà nước đã cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng, lối đi, tranh chấp về một thửa đất hoặc một phần thửa
đất, tài sản gắn liền với đất. Chủ yếu phân định quyền sử dụng đất thuộc về cá
nhân, tổ chức nào.
Trường hợp thứ hai, là dạng tranh
chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Đây chính là
các tranh chấp liên quan đến các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng
đất.
Các giao dịch dân sự liên quan quyền
sử dụng đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất,
cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, bảo lãnh quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Mặc dù đây là các tranh chấp về hợp
đồng dân sự nhưng đều có liên quan đến vấn đề chủ đạo là đất đai. Tuy nhiên về
bản chất đây vẫn là tranh chấp về hợp đồng dân sự.
Trường hợp thứ ba, là trường hợp
tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Các tranh chấp về đất đai trong lĩnh
vực thừa kế thường xảy ra khi có sự kiện phân chia thừa kế theo quy định của
luật hoặc theo yêu cầu được phân chia di sản thừa kế của những người ở hàng
thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự 2015.
Trường hợp thứ tư, là trường hợp
tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.
Trường hợp này thường liên quan đến
việc tranh chấp những tài sản được gắn liền với đất như: cây cối, nhà ở, tường
rào, các công trình trên đất được giao. Bản chất của trường hợp tranh chấp này
là xác định ai có quyền sử dụng đát và những tài nguyên khác gắn liền với mảnh
đất đó
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia
tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi
là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên
viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến
thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và
đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-
cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư
bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là
nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư
luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư
thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,
chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh
hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật
sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp
được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem
lại công bằng cho xã hội.
Luật sư
Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia
Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền
thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật
trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM
(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,
Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,
Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát
thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi
trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an
nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học
luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường
ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học
uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật
sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng
trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng
Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu
giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa
Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,
kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại
niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công
lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi
cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước
rất lâu năm.
Trân trọng
cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A
Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du,
Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần
Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:
028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần
Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com
|