Trong đời sống sinh hoạt hằng ngày, việc sử dụng các con đường hay lối đi chung giữa nhiều hộ dân có thể nảy sinh những bất đồng và mâu thuẫn nhất định. Các hộ gia đình có thể gặp phải tình trạng tranh cãi về việc ai được dùng lối đi, quyền bảo trì, sửa chữa hay việc thay đổi hiện trạng lối đi mà không xin phép. Tuy nhiên, vấn đề này hoàn toàn có thể giải quyết một cách văn minh, hiệu quả và đúng pháp luật nếu chúng ta hiểu rõ nguyên nhân, nắm vững quy trình và áp dụng các phương thức giải quyết phù hợp. Bài viết này sẽ chia sẻ cách xử lý tranh chấp lối đi chung giữa các hộ dân, đồng thời cung cấp những thông tin chi tiết để bạn đọc có thể dễ dàng áp dụng trong thực tế.

1. Tìm hiểu khái niệm tranh chấp lối đi chung

Tranh chấp lối đi chung giữa các hộ dân thường diễn ra khi nhiều gia đình cùng sử dụng một không gian công cộng hoặc lối đi – vốn thuộc quyền sở hữu chung hoặc là phần diện tích do tất cả các hộ cùng thỏa thuận sử dụng để đi lại. Những bất đồng phát sinh có thể liên quan đến quyền sử dụng đất, phạm vi sở hữu hay việc sửa chữa, cơi nới tùy tiện gây ảnh hưởng đến lối đi. Khi môi trường sống trở nên đông đúc hơn, khả năng xảy ra mâu thuẫn càng tăng.

• Các hộ dân cùng sử dụng một con đường, hẻm, lối đi hoặc hành lang di chuyển.
• Vấn đề quản lý, bảo trì, nâng cấp lối đi không được thống nhất.
• Có thể phát sinh xâm phạm quyền lợi cá nhân hoặc quyền sử dụng đất, dẫn đến kiện tụng hoặc tranh cãi gay gắt.

2. Những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp

Không chỉ xảy ra ở những khu vực có mật độ dân cư cao, tranh chấp lối đi chung cũng có thể xuất hiện trong các khu dân cư ít hộ gia đình nhưng thiếu sự đồng thuận. Dưới đây là một số nguyên nhân phổ biến:

• Khác biệt về hiểu biết pháp luật: Một số người dân không nắm rõ quy định pháp luật về quyền sở hữu lối đi, dễ dẫn đến việc sử dụng sai, cản trở lối đi chung của người khác.
• Cơi nới, xây dựng trái phép: Việc tự ý xây thêm công trình (chẳng hạn tường rào, mái hiên, bậc thềm) lấn chiếm lối đi mà không có sự đồng ý của cộng đồng.
• Thay đổi hiện trạng: Nhiều hộ gia đình tự tổ chức việc sửa chữa, nâng cấp, bê tông hóa, lát gạch cho lối đi chung mà không thông qua bàn bạc, khiến các hộ khác cảm thấy quyền lợi bị ảnh hưởng.
• Bất đồng trong đóng góp chi phí: Khi cần kinh phí để bảo trì, nâng cấp, quét dọn lối đi, giữa các hộ có thể nảy sinh tranh cãi về cách chia sẻ tiền bạc, công sức, dẫn đến tranh chấp.

3. Phương thức giải quyết tranh chấp lối đi chung

Hiện nay, pháp luật Việt Nam và thực tiễn trên thế giới đều gợi ý nhiều phương thức khác nhau để xử lý tranh chấp lối đi chung giữa các hộ dân. Tùy vào mức độ phức tạp, quy mô của vụ việc cũng như thiện chí các bên tranh chấp, có ba phương thức giải quyết phổ biến:

Thương lượng

Đầu tiên, các bên nên chủ động thương lượng với nhau. Việc trực tiếp đối thoại, phân tích nguyên nhân và đề xuất giải pháp có thể tránh gây mất quan hệ láng giềng và tiết kiệm không ít chi phí. Tuy nhiên, trong thực tế, thương lượng đôi khi không đạt kết quả vì tính phức tạp của mâu thuẫn và sự thiếu thiện chí của một hoặc nhiều bên.

Hòa giải

Khi thương lượng không thành, các hộ gia đình có thể yêu cầu hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã, phường. Hòa giải cơ sở cho phép bên thứ ba – thường là đại diện chính quyền địa phương hoặc tổ hòa giải – lắng nghe ý kiến, bằng chứng từ các hộ, sau đó đề xuất giải pháp trung gian. Nếu hòa giải thành, các bên lập biên bản thỏa thuận và giải quyết triệt để. Tuy nhiên, nếu hòa giải không thành công, vụ việc có thể được đưa lên tòa án hoặc cơ quan cấp cao hơn.

Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Giải pháp cực đoan hơn, nhưng đôi khi không thể tránh khỏi, chính là khởi kiện ra tòa. Đây là phương thức có tính ràng buộc pháp lý cao, giúp đảm bảo quyền lợi các bên. Thông thường, tòa án nhân dân cấp huyện sẽ là nơi giải quyết các tranh chấp lối đi chung, trừ trường hợp giá trị tranh chấp lớn hoặc tính chất pháp lý phức tạp, khi đó tòa cấp tỉnh mới thụ lý. Thời hiệu khởi kiện theo quy định pháp luật thông thường là 3 năm kể từ khi quyền lợi hợp pháp bị xâm phạm.

4. Quy trình thủ tục hành chính trong tranh chấp lối đi chung

Trong trường hợp hòa giải không thành công, hoặc nếu mâu thuẫn kéo dài và người dân muốn có sự xác nhận, can thiệp từ cơ quan nhà nước, trình tự thủ tục hành chính thường diễn ra như sau:

• Nộp đơn yêu cầu: Một bên hoặc các bên tranh chấp gửi đơn yêu cầu đến UBND cấp xã, phường để đề nghị giải quyết. Trong đơn nên trình bày rõ diễn biến tranh chấp, lý do, các bằng chứng liên quan.
• Trách nhiệm của UBND cấp xã, phường: Tiếp nhận đơn và đưa ra phương án tổ chức hòa giải lần hai. UBND sẽ xác minh thông tin, yêu cầu các bên cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, tình hình lối đi, bản đồ địa chính. Từ đó, UBND phân tích cơ sở pháp lý, đề xuất hướng giải quyết nếu hòa giải được.
• Hòa giải lần hai: UBND cấp xã, phường tổ chức buổi hòa giải chính thức. Nếu các bên đạt thỏa thuận, tranh chấp kết thúc. Nếu tranh chấp càng lúc càng phức tạp hoặc không đạt kết quả, UBND lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên khởi kiện tại Tòa án.

5. Thủ tục khởi kiện tại Tòa án

Trong trường hợp không thể giải quyết ở cấp địa phương, bên tranh chấp có quyền khởi kiện ra Tòa án. Các bước cơ bản bao gồm:

• Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện: Hồ sơ gồm đơn khởi kiện, chứng từ, giấy tờ liên quan như sổ đỏ, bản đồ địa chính, hình ảnh lối đi, biên bản hòa giải không thành tại UBND.
• Nộp đơn khởi kiện: Đơn được nộp đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền (thường là tòa án cấp huyện nơi có tài sản tranh chấp).
• Thụ lý vụ án và giải quyết: Tòa án xem xét hồ sơ, thụ lý vụ án nếu đủ điều kiện. Sau đó, Tòa sẽ triệu tập các bên đến làm việc để lấy lời khai, thu thập chứng cứ bổ sung hoặc tiến hành định giá (nếu có). Tòa án ra phán quyết dựa trên chứng cứ, quy định pháp luật và nguyên tắc bảo vệ quyền lợi chính đáng của các đương sự.
• Thi hành án: Sau khi bản án hoặc quyết định có hiệu lực, cơ quan thi hành án dân sự sẽ thực hiện việc tổ chức cho các bên thi hành. Nếu bên bị tuyên buộc không tự nguyện chấp hành phán quyết của Tòa, cơ quan thi hành án sử dụng biện pháp cưỡng chế theo luật định.

6. Hệ thống tài liệu cần thiết để giải quyết tranh chấp

Để xử lý tranh chấp lối đi chung giữa các hộ dân, thu thập đầy đủ các tài liệu cần thiết đóng vai trò rất quan trọng:

• Giấy tờ, hồ sơ địa chính: Bao gồm sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), bản kê khai chi tiết về ranh giới đất.
• Bản đồ địa chính: Giúp xác định rõ vị trí, ranh giới của lối đi trong phạm vi đất công hay phần đất thuộc quyền sử dụng riêng của chủ hộ.
• Chứng cứ khác: Có thể là hình ảnh, video, biên bản họp tổ dân phố, biên bản hòa giải trước đó hoặc các văn bản thỏa thuận mà các bên đã ký về việc sử dụng lối đi.

7. Cách tiếp cận theo mô hình quốc tế

Ngoài quy trình thường thấy tại Việt Nam, chúng ta cũng có thể học hỏi cách tiếp cận từ những mô hình quốc tế, như trong các khu dân cư có hệ thống quản lý kiểu Hiệp hội Chủ nhà (HOA) hoặc khu chung cư (condominium). Tại các nước phát triển, tranh chấp lối đi chung giữa các hộ dân thường được xử lý thông qua:

• Tìm hiểu kỹ các quy định trong bộ quy tắc nội bộ, quy định của hiệp hội dân cư (CC&Rs), nội quy chung.
• Ghi chép, tư liệu hóa chi tiết tình trạng xâm phạm hoặc thay đổi lối đi, chẳng hạn ghi hình, chụp ảnh kèm thời gian, địa điểm cụ thể.
• Gửi thông báo, thư đề nghị hoặc email chính thức đến bộ phận quản lý chung (có thể là ban quản trị tòa nhà hoặc hội đồng quản lý khu dân cư) để yêu cầu can thiệp.
• Áp dụng phương thức giải quyết nội bộ (Internal Dispute Resolution – IDR) nhằm giảm thiểu thời gian và chi phí.
• Xem xét hòa giải, trọng tài (arbitration) hoặc, cuối cùng, khởi kiện ra tòa nếu không đạt được đồng thuận.

8. Một số lưu ý để tránh tranh chấp lối đi chung

Để hạn chế và phòng ngừa tranh chấp, mỗi hộ dân trong khu vực sinh sống cần có tinh thần trách nhiệm, tôn trọng quyền và lợi ích của cộng đồng. Dưới đây là một số biện pháp hữu ích:

• Thiết lập nội bộ rõ ràng: Có thể thiết lập một quy chế hoặc thỏa thuận chung về việc bảo trì, sửa chữa lối đi. Mỗi hộ nên đóng góp kinh phí và công sức theo tỷ lệ hợp lý.
• Thường xuyên trao đổi, cập nhật: Giữ liên lạc với các hộ khác, kịp thời thông báo khi có nhu cầu sửa chữa hoặc cần sử dụng lối đi với mục đích đặc biệt.
• Kiểm tra, duy tu định kỳ: Hằng tháng hoặc hàng quý, có thể tổ chức dọn dẹp, sửa chữa lối đi để ngăn ngừa tình trạng xuống cấp gây ảnh hưởng xấu không gian chung.
• Nắm vững quy định pháp lý: Các hộ nên trang bị kiến thức về pháp luật đất đai, quy định về tài sản chung, quyền sử dụng đất để hạn chế rủi ro.

9. Giữ gìn tình làng nghĩa xóm và xây dựng môi trường sống văn minh

Tranh chấp lối đi chung không chỉ gây thiệt hại về kinh tế, thời gian mà còn ảnh hưởng đến tình cảm láng giềng. Khi sống trong cùng khu dân cư, mỗi hộ gia đình đều có quyền tự do lập kế hoạch sửa sang nhà cửa, nhưng phải hành động trong giới hạn pháp luật, không xâm phạm phần không gian chung. Đồng thời, dù trong hoàn cảnh nào, tất cả cần cố gắng giữ thái độ ôn hòa, tuân thủ pháp luật, tránh gây mất đoàn kết và tổn hại lợi ích của tập thể.

10. Kết luận

Xử lý tranh chấp lối đi chung giữa các hộ dân là vấn đề đòi hỏi sự am hiểu luật pháp, khả năng đàm phán và tinh thần tôn trọng lẫn nhau. Trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng gia tăng, những không gian chung trở nên vô cùng quan trọng và cần được bảo vệ. Mỗi người dân đều nên có trách nhiệm trong việc giữ gìn lối đi chung và đóng góp công sức, chi phí một cách công bằng.

Để xử lý tranh chấp lối đi chung giữa các hộ dân thành công, chúng ta cần:

• Chuẩn bị hồ sơ, chứng cứ rõ ràng.
• Áp dụng lần lượt các phương pháp thương lượng, hòa giải, khởi kiện khi cần thiết.
• Tham khảo và nắm vững quy định pháp luật về đất đai, tài sản chung, chủ quyền nhà ở.
• Học hỏi phương thức và kinh nghiệm từ các mô hình quốc tế về việc quản lý và giải quyết mâu thuẫn ở không gian chung.

Trên hết, dù tranh chấp quy mô lớn hay nhỏ, thể hiện tinh thần tôn trọng pháp luật và lắng nghe quan điểm của nhau luôn là chìa khóa để duy trì tình làng nghĩa xóm, hướng đến mục tiêu xây dựng một môi trường sống an toàn, văn minh và bền vững.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Hà Nội ngày 10 tháng 7 năm 2024

ĐƠN KHIẾU NẠI LẤN CHIẾM LỐI ĐI CHUNG

(V/v lấn chiếm lối đi chung tại địa chỉ Phường P, Quận Q, Thành phố HN.)

• Căn cứ theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Căn cứ theo quy định tại luật Khiếu nại năm 2011;
• Căn cứ …

Kính gửi: UBND Quận Q:

                 UBND Phường P;

Tôi là: Mai Văn V

Sinh ngày : 12/09/1977

CCCD/CMND số: 238947xxx893 Ngày cấp:10/10/2021  Nơi cấp: Hà Nội

Địa chỉ hiện tại: Số nhà 839A, Phường P, QUận Q. Thành phố HN 

Nội dung khiếu nại :

Gia đình tôi có thửa đất tại địa chỉ Số nhà 839A, Phường P, QUận Q. Thành phố HN đã được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 19 tháng 09 năm 2006 tờ số 73a tại thửa 78HH89II diện tích là 100 m2. Tôi đã sử dụng thửa đất từ năm 2006 đến nay. Trước phần đất nhà tôi là lối đi chung với nhà các ông/bà Mến Thị T

Lối đi này đã có từ trước nhưng không thuộc quyền sở hữu của ai mà là lối đi chung của ông/bà Lại Kiều K nhà phía bên trong. Trong thời gian gần đây, ông/bà Lại Kiều K nói rằng lối đi chung đó là đất của họ. Họ không cho

chúng tôi đi qua và đã rào lại. Việc làm này ảnh hưởng rất nhiều đến việc đi lại hàng ngày của chúng tôi)

Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền về lối đi qua như sau:

”Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Theo đó, hành vi lấn chiếm của ông/bà Lại Kiều K là vi phạm quyền về lối đi qua của các hộ phía bên trong.

Vậy căn cứ vào Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 17 luật Khiếu nại năm 2011 và thực tế nêu trên, nay tôi làm đơn này khiếu nại về hành vi lấn chiếm lối đi chung của ông/bà tại địa chỉ

Kính mong các Quý cơ quan nhanh chóng tiến hành đo đạc lại ranh giới thửa đất để xác định phần đất của các bên.

Tôi xin cam đoan nội dung khiếu nại là hoàn toàn đúng sự thật và xin chịu mọi trách nhiệm trước pháp luật về những nội dung nêu trên.

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người làm đơn

(Ký và ghi rõ họ tên)

Trân trọng.

LS TRẦN MINH HÙNG