1. Quy định về mua bán, sang nhượng đất nông nghiệp

Quy định về đối tượng không được quyền mua, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất nông nghiệp

Căn cứ Điều 191 Luật đất đai thì “Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, gồm:

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”

Như vậy, điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp được quy định với từng loại đất trong đó điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa khác đất vường ao, trong đó Luật không cấm việc chuyển nhượng đất nông nghiệp cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình ở địa phương khác.

Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp tối đa là bao nhiêu?

Khi nhận chuyển nhượng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối, bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 44, Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long; Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.

Người mua đất trồng lúa cần lưu ý những điểm gì?

Theo hai nội dung Luật sư vừa hướng dẫn thì người mua đất trồng lúa cần đảm bảo: (i) Hạn mức nhận chuyển nhượng trong giới hạn cho phép. (ii) Mục đích sử dụng đất là trực tiếp sản xuất.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Theo quy định, khi mua bán đất nông nghiệp hai bên tiến hành ký kết và công chứng/ chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giống như bình thường. Sau đó, nộp hồ sơ đăng ký biến động và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Cụ thể, theo quy định tại Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

1. Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất, người sử dụng đất đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

2. Cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp mua bằng giấy viết tay

Câu hỏi của bạn:

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi về việc cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp mua giấy viết tay muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Năm 2001, gia đình tôi có mua 1 mảnh đất ruộng. Khi mua bán chỉ có giấy tờ viết tay ký nhận giữa 2 bên. Mảnh đất gia đình mua tại thời điểm đó vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Từ đó đến nay gia đình vẫn sử dụng bình thường mà không hề có tranh chấp gì. Vậy cho tôi hỏi bây giờ tôi có thể làm được sổ đỏ không? Sổ đỏ được cấp luôn cho gia đình tôi hay cấp cho bên bán xong mới được làm thủ tục sang nhượng? Hồ sơ cần chuẩn bị những gì? Tôi xin cảm ơn!

Luật sư Gia Đình trả lời:

Cơ sở pháp lý:

• Luật Đất đai 2013;

• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Nội dung tư vấn:

1. Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp mua bằng giấy viết tay

Sổ đỏ là một loại giấy tờ về đất đai có tên gọi đầy đủ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được định nghĩa tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Điều 99 Luật Đất đai 2013 có quy định về trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Gia đình bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013:

• Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;

• Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;

• Được UBND cấp xã xác nhận là sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

2. Cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp mua bằng giấy viết tay cho ai?

Tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Như vậy, căn cứ quy định trên của pháp luật đối với thửa đất chưa được cấp sổ đỏ, có nguồn gốc mua bán bằng giấy tờ viết tay và thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì được xem xét cấp GCN.

Theo như thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn mua mảnh đất từ năm 2001 (tức trước ngày 01/01/2008) chỉ có giấy tờ viết tay, nếu thửa đất đó đáp ứng được các điều kiện nêu trên thì được xem xét cấp GCN cho người đang trực tiếp sử dụng đất là gia đình bạn mà không phải cấp cho người chủ đất cũ sau đó thực hiện thủ tục chuyển quyền. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu gia đình bạn cung cấp giấy tờ mua bán có công chứng, chứng thực.

3. Đất mua giấy tay, khi thu hồi có được bồi thường?

Người sử dụng đất có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận mới được bồi thường về đất, trừ một số trường hợp khác theo quy định của pháp luật

Cách đây một năm, tôi có mua phần đất có diện tích 100 m2 nằm trong miếng đất rộng hơn 2.000 m2 của chủ cũ. Dù miếng đất trên chủ cũ đã được cấp giấy chứng nhận (GCN) nhưng do đất nằm trong quy hoạch không được mua bán nên ông chủ đã sang nhượng bằng giấy tay cho nhiều người.

Vừa rồi tôi nghe thông tin phần đất trên sẽ được thu hồi để thực hiện dự án. Cho tôi hỏi phần đất tôi đã mua giấy tay khi thu hồi đất tôi có được bồi thường không?

Luất sư Gia Đình trả lời:

Tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 để hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong nước được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì cần đáp ứng những điều kiện sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm, có GCN quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp GCN theo quy định của luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của luật này.

Khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai 2013 quy định: Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 1-7-2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có GCN hoặc không đủ điều kiện để được cấp GCN theo quy định của luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định.

Cụ thể, trường hợp của bạn thì nếu phần đất bạn mua giấy tay được thu hồi thì người chủ đất được cấp GCN mới là đối tượng được bồi thường. Trong trường hợp này, nếu có xảy ra tranh chấp giữa bạn và chủ đất thì bạn gửi đơn kiện ra tòa để bảo vệ quyền lợi cho mình.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.