1. Điều kiện để thừa kế quyền sử dụng đất: 

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, để thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây: 

– Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng). 

– Đảm bảo đất không có tranh chấp. 

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án. 

– Đất còn thời hạn sử dụng đất đối với trường hợp đất có thời hạn sử dụng đất. 

Do đó, theo quy định của pháp luật để thực hiện thừa kế đất đai phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

2. Đất chưa có sổ đỏ có được lập di chúc, chia thừa kế không?

Như đã phân tích ở mục 1, để thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất phải có sổ đỏ. Tuy nhiên,  trong một số trường hợp, người để lại di sản là quyền sử dụng đất nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì vẫn có thể để lại di sản thừa kế.

Căn cứ theo quy định tại Mục II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, đối với việc xác định quyền sử dụng đất là di sản bao gồm: 

– Trường hợp người chết có tài sản là đất để lại, không có phân biệt việc tài sản có hay không tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, nếu như có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai thì quyền sử dụng đất đó là di sản.

– Trường hợp người chết đi có tài sản là đất đai để lại nếu như không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong các loại giấy tờ quy định theo quy định của pháp luật, tính từ ngày 01 tháng 07 năm 2004 thì quyền sử dụng đất đó cũng được coi là di sản và sẽ không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế. 

– Ngoại trừ hai trường hợp trên, nếu như người chết đi có để lại đất đai mà không có các giấy tờ như các trường hợp trên vừa nêu nhưng họ có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác bao gồm nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác gắn liền với quyền sử dụng đất, nếu như có yêu cầu thực hiện việc chia di sản thừa kế thì sẽ giải quyết như sau: 

+ Trường hợp được xác nhận sử dụng đất đai đó hợp pháp bằng văn bản của Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền, tuy nhiên chưa kịp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì khi đó Tòa án sẽ giải quyết yêu cầu chia di sản thừa kế là  tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó.

+ Trường hợp không có sự xác nhận đất đai sử dụng ổn định lâu dài bằng văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền nhưng thay vào đó có văn bản xác nhận sử dụng đất đó là không vi phạm quy hoạch đất và được xem xét giao quyền sử dụng đất, thì khi có yêu cầu Tòa án vẫn thực hiện chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. 

Bên cạnh đó phải thực hiện xác định ranh giới cũng như tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.

+ Trường hợp việc sử dụng đất đai đó không hợp pháp được xác nhận bởi cơ quan cấp có thẩm quyền, phần di sản là tài sản gắn liền trên đất đó không được cấp phép xây dựng và được tồn tại thì Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.

– Đối với trường hợp người chết đi có quyền sử dụng đất để lại mà không có các giấy tờ nằm trong 3 trường hợp như trên thì nếu có xảy ra tranh chấp sẽ được giải quyết theo thủ tục quy định về đất đai. 

Như vậy, cho dù đất đai chưa có sổ đỏ, sổ hồng nhưng nếu quyền sử dụng đất được xác định là di sản theo các trường hợp trên thì vẫn có thể được chia di sản thừa kế theo đúng quy định. 

3. Thực hiện chia thừa kế đất đai trong trường hợp không có sổ đỏ: 

3.1. Chia thừa kế theo di chúc: 

Theo quy định tại Điều 624 Bộ luật dân sự năm 2015, di chúc được hiểu là sự thể hiện bằng ý chí của một cá nhân nhằm để lại phần tài sản của mình cho người khác sau khi chết đi. 

Về nguyên tắc, người để lại di chúc sẽ có các quyền sau đây: 

– Chỉ định người thừa kế. 

– Truất quyền hưởng di sản của người thừa kế.

– Phân định phần di sản cho từng người thừa kế.

– Giao nghĩa vụ cho người thừa kế.

– Dành một phần tài sản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng.

– Chỉ định người giữ di chúc, người quản lý di sản, người phân chia di sản.

Do đó, nếu trường hợp di chúc để lại hợp pháp thì thực hiện phân chia di sản theo đúng nội dung của di chúc. 

Lưu ý: có những đối tượng được hưởng di sản không phụ thuộc vào nội dung của di chúc, theo Điều 644 Bộ luật dân sự năm 2015, đối tượng bao gồm: 

– Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng. 

– Con thành niên mà không có khả năng lao động.

Theo đó, những đối tượng trên sẽ được hưởng di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật. 

3.2. Chia thừa kế theo pháp luật: 

Căn cứ tại Điều 649 Luật đất đai năm 2015, trường hợp người mất đi không có di chúc hoặc di chúc để lại không hợp pháp thì phải tiến hành chia thừa kế theo pháp luật, cụ thể là chia theo các hàng thừa kế. 

Theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015, những người thừa kế theo pháp luật bao gồm: 

– Hàng thừa kế thứ nhất, cụ thể là vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. 

– Hàng thừa kế thứ hai, cụ thể là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại. 

– Hàng thừa kế thứ ba, cụ thể gồm cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Khi phân chia, những người trong cùng hàng thừa kế sẽ được hưởng phần bằng nhau. 

4. Hồ sơ, thủ tục khai nhận thừa kế đất khi không có sổ đỏ: 

Bước 1: Thực hiện công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế/ văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế: 

Hồ sơ chuẩn bị cần có: 

– Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu). 

– Di chúc hợp pháp (nếu có). 

– Các tài liệu, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ: trích lục thông tin thửa đất; văn bản xác nhận của ủy ban về việc sử dụng đất ổn định, lâu dài, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất;… 

– Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế.

– Giầy tờ tùy thân của người nhận di sản thừa kế bao gồm chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân. 

Bước 2: Thực hiện niêm yết việc thụ lý Văn bản khai nhận di sản. 

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, tổ chức hành nghề công chứng thực hiện niêm yết công khai tại trụ sở của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản.

Nếu như không xác định được nơi thường trú cuối cùng thì niêm yết tại nơi tạm trú có thời hạn cuối cùng của người đó. 

Hiện nay, thời gian niêm yết là 15 ngày. 

Bước 3: Ký và công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế/ văn bản thỏa thuận phân chí di sản thừa kế. 

Sau khi nhận được niêm yết mà không có khiếu nại, tố cáo thì tổ chức hành nghề công chứng thực hiện giải quyết hồ sơ. 

Công chứng viên yêu cầu người thừa kế xuất trình bản chính các giấy tờ đã nêu ở trên để đối chiếu trước khi ký xác nhận vào Lời chứng và từng trang của Văn bản khai nhận di sản thừa kế. 

Bước 4: Tiếp theo đi làm thủ tục cấp hồ sơ lần đầu cho người hưởng di sản thừa kế. 

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH

Đc 1: 402A Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận 6, TP.HCM

Đc 2: 64 Võ Thị Sáu, Phường Tân Định, Quận 1,TP.HCM

Chi nhánh tại Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Quang Vinh,Biên Hoà, Đồng Nai.

Luật Sư Trần Minh Hùng-Trưởng văn phòng

Tel: 0972238006 (zalo-viber) 028.38779958

Email: vanphongluatsugiadinh@gmail.com 

Web: http://www.luatsugiadinh.net.vn